中信证券-REITS行业研究C~REITs一周谈：投资热情不减，价格整体稳健-220913

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　　在政策持续积极指引，市场资金热情高涨的背景下，REITs市场的扩容增类也将长期持续，我们相信未来会有更多合规优质资产进入市场，丰富投资选择，助推市场走向更加成熟。本周（2022年9月5日-9月9日），各类已上市REITs产品累计成交2.30亿份，累计成交金额达13.12亿元，环比下降34.2%；REITs组合整体环比提升2个百分点，其中产权类REITs环比上涨3.1个百分点，经营权类REITs环比微增0.3个百分点。
　　▍认购倍数再创新高。9月10日，华夏合肥产园REIT发布公告，根据其剔除无效报价后的报价情况，拟认购数量为初始网下发售份额数量的156.89倍，为截至目前已上市发行REIT产品中最高，市场资金对于REITs打新热情持续火热，反映出投资者对纳入更多合规产品的投资需求旺盛，新发基金产品对存量交易市场的影响程度总体可控。REIT市场目前整体朝着稳健健康的模式不断发展，市场制度建设逐步完善，审批流程日渐规范顺畅，投资者教育进展顺利。
　　▍保租房REITs交易高峰已过，市场成交回归常态。本周各类已上市REITs产品累计成交2.30亿份，累计成交金额达13.12亿元，环比分别下降45.0%和34.2%。区间累计换手率达5.4%，环比下降6.1个百分点。分资产类别来看，本周除仓储物流类REITs成交金额环比实现7.3%正增长，其余各资产类别REITs周度成交金额环比均有不同程度下降，其中保租房REITs环比降幅明显，大幅收缩76.9%，主要因新发上市首周交易热情高涨导致环比成交高基数，本周交易数据有所调整，降幅较为显著。
　　▍REITs价格整体稳健。本周REITs组合整体环比提升2个百分点，其中产权类REITs环比上涨3.1个百分点，经营权类REITs环比微增0.3个百分点。分产品来看，本周中金普洛斯、鹏华深圳能源、红土盐田港、华安张江光大REIT收盘价涨幅靠前，分别上涨4.9%、2.7%、2.5%、2.0%；华夏越秀高速、富国首创水务、浙商沪杭甬、平安广州广河REIT收盘价环比有所回落，分别下降1.3%、0.9%、0.2%、0.1%；其余REIT产品本周均有不同程度上涨。
　　▍产品分派收益率分化延续。我们测算，截至2022年9月9日，产权类、经营权类REITs产品2022年综合预期现金分派率分别为3.02%、6.74%。其中，各产权类REITs产品预期分派率差异0.61%（环比提升2个BP），分派率水平差异有所扩张；各经营权类REITs产品预期分派率差异5.13%（环比提升4个BP），各产品间离散程度明显。
　　▍风险因素：局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险；REITs并不具备刚性兑付的义务；REITs市场“打新”现象可能导致价格上涨过快的风险。
　　▍投资策略：在政策持续积极指引，市场资金热情高涨的背景下，REITs市场的扩容增类预计也将长期持续，我们相信未来一段时间会有更多合规优质资产进入市场，为投资者提供更加丰富的资产配置选择，助推我国REITs市场走向成熟。我们建议关注具体单个REITs产品底层资产的质量和可供分配金额的可达成性，重点推荐物流仓储、产业园区、保租房等产权类REITs