国海证券-固定收益研究：降息之后，楼市怎么样了？-220912

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　　 9月份以来，30大中城市商品房成交面积同比去年同期，仍下滑两成左右。反映出8月份LPR降息并未明显促进楼市回暖，主要源于两个因素：
　　（1）2022年至今，降息幅度不足以扭转市场预期。对于楼市基本面较好的一线城市来说，“因城施策式”的房贷利率加点仍然普遍存在，一线城市购房者仍持币观望，等待加点取消；对于楼市基本面较差的三线城市来说，本轮房价下跌压力较大。2022年内35BP的降息，仍不足以扭转当地购房者的预期。参考2015年楼市复苏行情，降息幅度达50BP以上或才能扭转房价预期，推动资金进入三线楼市。
　　（2）烂尾楼与停贷事件，扰动购房者与金融机构信心。由于停工与烂尾问题，涉及到购房者买房本金的损失（烂尾楼资产价值大幅下降），因此单靠央行降息并不能扭转购房者对于“烂尾”问题的担忧。对于“保交楼”，关键的解决方案是各地政府动用财政资金注资烂尾项目，保障期房的顺利交楼。但从目前进展来看，地方财政压力较大，烂尾问题完全解决仍需时日。
　　而对债市而言，8月份LPR下行，开启了“降息托底楼市”的新阶段。但正如我们在前文所述，单靠央行降息并不能平息购房者及金融机构对于“烂尾”问题的担忧，此种担忧仍将持续性地制约楼市复苏。但另一方面，随着近期海外需求的下降，中国出口面临下行压力，通过以房地产业为代表的内需支撑经济将更有必要性。因此我们判断，后续央行仍有继续降息托底楼市的可能性，而债市利率的下行空间也将随之打开。
　　风险提示：“新冠”疫情超预期、央行货币政策超预期、财政政策超预期、房地产监管政策超预期、历史数据无法预测未来走势，相关资料仅供参考