东兴证券-房地产行业第36周周报：各地积极出台购房鼓励政策，郑州开展“保交楼”专项行动专项行动-220912

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　　投资摘要：
　　市场行情：
　　本周（9.5-9.9）A股地产指数（申万房地产）涨幅7.51%（上周1.92%），A股大盘（万得全A）涨幅1.86%（上周-2.20%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅8.61%（上周-4.73%），H股大盘（恒生指数）涨幅-0.46%（上周-3.56%）。本周A股、H股地产板块表现均强于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售降幅扩大，二手房销售走弱。从数据来看，41城商品房累计销售面积（9.1~9.8）同比-38.5%，上月同比-23.4%；16城二手房成交面积（9.1~9.8）同比-14.5%，上月同比16.1%。
　　去化周期下降。从数据来看，15城商品房去化周期（截至9.8）为586天，上月同期为609天。
　　土地市场供需两弱。从数据来看，100大中城市本年累计（截至9.11）成交土地建面同比-21.7%，上周累计同比-20.7%；本周100大中城市（9.5~9.11）土地成交溢价率5.2%，上周1.6%；100大中城市本年累计（截至9.11）土地成交总价同比-42.3%，上周累计同比-40.9%。
　　内债外债融资弱势。从数据来看，境内地产债发行规模（9.1~9.11）累计同比-84.6%，上月规模同比-54.5%；境外地产债发行规模（9.1~9.11）累计同比-69.0%，上月规模同比-85.4%。
　　投资策略：
　　疫情反复与楼市预期走弱之下，销售降幅再次扩大。本周多地放松了公积金贷款限制、出台了购房补贴政策。“保交楼”动作更加积极主动。郑州和太原都出台了“保交付“政策，督促房企积极复工。石家庄，郑州、湖北襄阳、山东德州都放松了公积金贷款限制。河南周口、杭州临安、浙江兰溪出台了购房补贴政策。我们认为，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策正进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都在进一步加强。地方政府在充分理解中央对楼市的态度后，各类刺激政策的出台也将更为积极，降低首付、提升公积金贷款额度、放松限购限售以及发放购房补贴等措施都将更加积极的出台。
　　我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。3）具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时被监管机构选定为示范房企，受到金融机构重点支持的民营房企，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。融资端的支持，在满足了头部的稳健央企地产企业后，正逐渐向经营稳健的民企溢出，市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。