西部证券-宏观专题报告：地产景气修复的三条线索-220912

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　　“保交楼”有望在Q4取得实质进展，市场悲观情绪或得以扭转。中指院数据显示，8月64%的受访者表示能感受到停工项目有所改善，但改善程度相对较弱。尽管如此，8月置业意愿仍然小幅提升，处于近半年相对高位。从全国层面来看，中西部地区承担的“保交楼”任务相对较重，且商品房销售面积占全国比重偏高。9月以来，郑州、太原等问题项目数量较多城市开始加快推进落实“保交楼”责任，或有助于提振当地楼市情绪。
　　国常会两次提及进一步优化“因城施策”，贷款利率和首付比例有进一步调降的空间。“一城一策”意味着地方政府获得更大的政策腾挪空间，“灵活运用信贷政策”则表明中央将部分金融政策调控权限阶段性下放至地方，我们预计贷款利率和首付比例仍有进一步调降的空间，同时进一步优化“认房又认贷”标准，二线城市或将成为下一轮政策调控的重心。目前来看，全国重点城市首套房贷利率已接近LPR加点下限，但预计未来长端LPR仍有进一步调降空间。9月以来，石家庄、重庆等地已调控住房公积金贷款最低首付比例，广州市的“有房无贷”二套房利率可接近首套房水平。预计未来将有更多城市优化地产调控政策，有助于地产基本面企稳回升。
　　今年下半年疫情防控与经济发展的统筹协调性边际改善，对政策效果的干扰可能会有所减弱。下半年以来，“通信行程卡”和密接及入境人员防疫政策均有所放宽，国务院派出稳住经济大盘督导组，突显当前我国稳增长、促经济决心。双节来临之际，国家卫健委再度优化防疫政策，如在国庆假期及前后在全国推广核酸“落地检”、更加重视整治过度防疫问题。随着疫情防控与经济发展的统筹协调性的增强，我们预计稳地产政策将发挥更显著成效。
　　微观主体资产负债表的修复对地产景气改善程度更具决定意义。Q4地产景气回升的可能性较大，但持续性有待观察。主因本轮经济下行周期，房企和居民部门资产负债表出现不同程度受损，预期转弱对房地产市场供需两端均形成负面冲击。打破闭环的关键在于扭转当前市场主体的悲观预期，需要建立疫情常态化防控下新的微观激励机制弥补产出缺口，这可能需要更长时间的探索。
　　一般情境下，如果按照上述三条主线逻辑演绎，则全年商品房销售同比增速有望回升至-20%～-15%这一区间；若疫情恶化，则有可能进一步下拉全年增长水平，具体增速则难以准确判断。
　　风险提示：疫情反复超预期，经济下行超预期，“保交楼”进展及效果弱于预期。