西南证券-房地产行业周报：房贷利率进一步下降，保障性租赁住房再获政策支持-220911

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　　9月重点32城累计销售面积（截至8日）同比-36%，环比-13%，11城二手房成交面积累计同比-11%，环比-33%。其中一线城市同比-2%，环比增长4%；二线城市同比-49%，环比-23%；三四线城市同比-22%，环比-3%。具体城市来看：1）一线城市同比下降幅度较小，环比出现增长，其中北京环比出现上涨，环比增长42%，上海同比和环比均出现小幅增长，分别为13%和10%；2）二线城市整体下行幅度最大，成都、宁波等跌幅较大，温州同比小幅上涨；3）三四线城市整体下行，城市间分化明显。二手房成交表现强于新房，11城二手房成交面积累计同比-11%，环比-33%。
　　LPR下调带动房贷利率进一步下降。8月22日央行下调5年期以上LPR 15个基点至4.3%，带动首套和二套房房贷利率下限降至4.1%、4.9%，房贷利率下限达2019年以来新低。融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年8月已经有30余个城市开始执行房贷利率下限水平，8月（监测期为2022年7月20日至8月18日）房贷利率继续下降，全国首套房贷款平均利率为4.39%，环比下降3BP；二套房贷款平均利率为5.10%，环比下降1BP。
　　房企各渠道融资总规模维持低位，房企债务到期压力短期有所缓解。2022年8月房企非银融资总规模为632亿元，同比下降46.9%，环比下跌28.2%，1-8月房企债务累计发行6339亿元，同比下降55.7%。从发行结构看，2022年3月后单月信用债发行规模在500亿元左右波动，8月降至281亿元，同比下降43%。海外债发行陷入困难，8月无新增海外债发行。2022年9-12月信用债到期规模1792亿元，海外债到期规模1100亿元，月均总到期规模约723亿元。7-8月为年内第二次偿债高峰，8月后债务到期规模有所下降，偿债压力有所缓解。
　　保障性租赁住房再获政策支持。本周保障性租赁住房再获政策支持，9月6日教育部举行发布会，住建部住房保障司表示，大力支持教师队伍建设，发展保障性住房，缓解教师群体住房困难。9月5日，北京市住房城乡建设委印发《北京市“十四五”时期住房保障规划》，提出“十四五”期间北京市将建设筹集保障性租赁住房40万套（间）。深圳发布《深圳市福田区住房发展“十四五”规划（征求意见稿）》，指出"十四五"期间建设筹集公共住房4万套（间），其中保障性租赁住房3.4万套（间），计划供应公共住房2.6万套，其中预计供应保障性租赁住房1.8万套。
　　投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、天健集团、南山控股、华侨城A、华润置地、万科A、旭辉控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等。
　　风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。