兴业证券-越秀地产-0123.HK-销售完成度过半，多元增储优势强-220912

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　　维持“买入”评级，目＃标价11.50港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司发挥多元增储优势，控制拿地成本，继续保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司2022/2023年营业收入为690/744亿元，同比增长20.3/7.7%；核心净利润为43/48亿元，同比增长4.8/9.8%。维持“买入”评级，目标价为11.50港元，对应2022/2023年PE为7/6倍，截至9月9日收盘价对应近12个月股息收益率为6%。
　　 1-8月累计合约销售金额完成全年目标51%：2022年8月公司实现单月合约销售金额81亿元，同比下降约36%，环比增长37%。2022年1-8月公司累计合约销售金额为630亿元，同比下降约3%，对应全年销售目标1235亿元的完成度为51%。
　　 8月于深圳、重庆新增优质地块：8月，公司继续推进“1+4”拿地战略，新拓深圳两幅地块以及重庆两幅地块，对应GFA为51万平米，权益土地款为12亿元。2022年1~8月，公司新增土储GFA 549万平米，其中位于一线和二线城市的土储分别占比49%和47%，一二线城市具备风险低、去化快的特点，为公司未来的销售去化奠定基础。
　　非公开市场拿地占比过半，有效控制拿地成本：8月公司加大非公开市场拿地力度，新拓的深圳项目以合作方式获取、重庆项目以收购方式获取。2022年1-8月，公司通过公开市场和非公开市场所获土储的GFA分别占比43%和57%。我们认为公司资源优势明显，非公开市场拿地力度强，有效控制拿地成本，预计能够保持高于行业平均的毛利率，为未来释放利润奠定基础。
　　债务结构优化，平均借贷成本创新低：截至2022H1，公司“三道红线”保持绿档，剔除预收款后资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍；公司平均借贷成本为4.11%，较2021年末下降15个基点，创历史新低；一年内到期债务占比32%，较2021年末下降7个百分点。公司融资渠道畅通且融资成本低，2022年内公司平均融资成本有望进一步下降。
　　风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值