天风证券-房地产行业研究周报：“保交楼”进入加速期-220911

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　　本周观点：“保交楼”进入加速期
　　郑州市开展保交楼专项行动
　　9月7日，郑州市印发《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，通知明确，通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等多种举措，于10月6日前实现所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。9月8日，郑州市住房保障局召开保交楼吹风会，约60家房企参与会议，就问题楼盘30天攻坚行动进行细化落实。
　　多举措并行推动问题项目化解
　　本次郑州保交楼文件明确要求：1）全面确保复工。对有实力自主复工的企业，督促其尽快全面复工；对资大于债、资金出现暂时困难的企业，通过纾困基金、并购贷等形式，由政府平台公司果断接收，采取“新老划断”的办法，先复工再清算；对资小于债的企业，可采取代建方式，立即复工。2）政府全力纾困。各区县会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套资、经困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资。3）做好破产重整。各区县遵循应破尽破的原则，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置；法院要加大破产重整案件办理进度，采取短、平、快等办法快速处置。4）领导分包兜底。各区县主要领导亲自分包1-2个项目，属地主官履行兜底责任。
　　“4+1模式”下新增四项工作重点
　　此前，郑州市已探索确立了“统贷统还、政府回购、项目并购、破产重组”及设立地产纾困基金等问题楼盘攻坚化解“4+1”模式。在此模式上，本次专项行动将侧重四项重点，确保最大限度发挥政策效应：1）加快推进纾困基金盘活项目工作；2）加大人才公寓回购力度。3）尽快发放首批50亿元保交楼专项借款。4）尽快清偿政府欠款。
　　整体来看，本次郑州模式的核心要义在于分门别类、效率第一，在明确主体责任后，紧抓复工节奏，推动处置进程。作为全国首个系统性复工文件，郑州专项行动实施方案的出台标志着“保交楼、稳民生”步入实质性落地阶段，我们延续此前观点：一城一策“保交楼”举措落地，对于化解行业债务风险、企业转型优化和提振市场情绪具有不可替代的作用。
　　9月新房、二手房销售同比有所下滑
　　新房市场本周成交318万平，月度同比-42.77%，相较上月下降19.83pct；累计库存15124万平，一线、二线去化加速，三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交113万平，月度同比-10.15%，相较上月下降23.00pct。土地市场本周成交建面3500万平，滚动12周同比+11.32%；成交总额679亿元，滚动12周同比+3.58%；全国平均溢价率+1.63%，滚动12周同比-5.91pct。
　　本周申万房地产指数+7.51%，较上周提升5.59pct，涨幅排名1/31，领先沪深300指数5.77pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.75%，较上周提升7.16pct，涨幅排序2/11，领先恒生指数5.21pct；克而瑞内房股领先指数为8.61%，较上周提升13.33pct。
　　投资建议：我们看好本轮行业供给侧改革之后的行业格局改善，以及短期需求政策托底力度增长所带来的alpha和beta共振机会，投资逻辑从“旧三高”向“新三高”切换，即由“高负债、高杠杆、高周转”转向“高能级、高信用、高品质”。具有更优秀信用资质及资源储备的国央企和头部房企有望率先受益于下半年的行业复苏。持续推荐：1）优质龙头：中国海外发展、金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：新城控股、旭辉控股集团；3）优质物管：碧桂园服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。建议关注：华发股份、越秀地产、建发国际、滨江集团、绿城中国等。
　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期