华宝证券-解读REITs投资：基础设施与“共享经济”的金融融合-220908

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　　概况：REITs全称不动产投资信托基金，投资于广泛的房地产物业，通过底层资产的利润分红和资本处置获得收益。其中产权型REITs具备资产增值空间，但也面临到期资产贬值的风险；特许经营权型REITs到期被无偿收回资产，每年相对更高的分红收益率弥补了基金到期净值归零的损失。目前国内基础设施REITs采用“ABS+公募基金”模式的契约型组织结构。
　　海外发展：REITs在美国诞生及发展，1991年标志着权益型REITs时代的开始，当前美国市场主要由权益型REITs和少量的质押型REITs组成。美国REITs底层项目类型丰富，成立以来为投资者带来了较稳定的分红收益。
　　国内发展：2020年中国公募REITs扬帆起航，截至2022年9月2日，市场现存17只公募REITs，合计规模579.4亿元。从特征看，公募基础设施REITs封闭期较长、底层资产优质、战略配售认购意愿较高。从分红情况看，特许经营权类公募REITs的单次分红金额明显高于产权类公募REITs，但两者披露的预期全周期IRR（折现率）均分布于6%-8%之间。从二级市场看，多数产品的价格相比发行价都有所上升，大规模的REITs溢价表现整体不如中小规模的产品。
　　投资思路：参考海外REITs，作为一类特殊的、兼备股性和债性的基金产品，REITs的价值评估通常综合了股票、债券和基金的分析框架，可从项目质量分析、业务运营分析和管理人能力分析三个维度对REITs产品进行评价。
　　保租房REITs上市：近期，保障性租赁住房REITs再掀认购热潮，稀缺性、稳定分红和资产增值潜力是REITs获得市场青睐的主要原因。公募REITs契合当前经济转型和金融市场改革趋势，未来将有更多类型的REITs推出，盘活各个不动产领域的存量资金。建议投资者适当关注，做好多元化资产配置，提升组合的适应性。
　　风险提示：REITs底层项目运营业绩不及预期、二级市场过度溢价风险