光大证券-华润万象生活-1209.HK-2022年中期业绩点评：疫情冲击商管仍具韧性，社区增值维持较高增长-220907

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　　事件：华润万象生活2022年中期营收同比+32%，归母净利润同比+28%
　　2022年8月31日，华润万象生活发布2022年中期业绩公告，上半年实现收入52.78亿元，同比增长31.5%，毛利16.72亿元，同比增长29.4%，毛利率为31.7%，较去年同期小幅下降0.5pct，归母净利润10.28亿元，同比增长27.5%，宣派中期股息每股人民币0.127元（折合港币0.145元）。
　　点评：物管+商管韧性较强，社区增值增速较快，整体毛利率维持高位
　　1)购物中心保开业、拓增量，商管业务持续扩张。上半年面对宏观经济和疫情的不利影响，公司积极应对，通过与母公司资源协同，借助高品质服务带来的外拓优势，业务版图持续扩张，稳固商管龙头地位，期内与母公司新签约8个商业运营项目，拓展7个优质第三方购物中心项目，新开业6个高品质购物中心，包括武汉万象城、海口万象城、福州万象城3个重奢购物中心。
　　截至2022年6月30日，公司在管购物中心74个，上半年实现零售额596.7亿元，同比增长6.6%；公司商管业务总收入19.2亿元，同比+18.5%，其中购物中心业务收入11.7亿元，同比+25.7%；写字楼业务收入7.5亿元，同比+8.9%。
　　看好后续在国家和各地提振消费的措施推动，以及疫情逐步恢复后，消费需求逐渐释放，购物中心盈利能力提升，公司商管业务业绩保持稳定增长。
　　2)收并购与外拓发力，物管快速发展，社区增值延续高增长。公司上半年收购禹洲物业、四川九洲物业和中南物业，同时市场外拓合约面积2220万平，规模快速扩张。截至2022年6月30日物业管理（非商业）面积2.45亿平，较2021年末增加9787万平，合约面积突破3.2亿平。上半年物业管理服务收入23.8亿元，同比增长37.2%，社区增值延续高速增长趋势，期内实现收入5.6亿元，同比增长77.7%。由于收并购项目业务合并，预计全年物管板块基础物管业务和社区增值业务将有较快发展。
　　3)毛利率维持高位。2022H1公司整体毛利率31.7%，维持较高水平，通过成本控制以及经营效率提升，物管板块毛利率较去年同期提升3.1pct至21%，商管板块由于租金减免影响商业运营收入，毛利率较去年同期下降2.9pct至50.3%。
　　盈利预测、估值与评级：公司在商管领域具备龙头地位，品牌美誉度高，规模扩张较快，关联方华润置地经营稳健，项目交付保障性较高，物管+商管发展模式韧性较强，公司2022年上半年业绩符合我们预期（预计全年归母净利润同比+33%），维持公司2022-2024年归母净利润预测23.0亿元/28.2亿元/33.7亿元。当前股价对应2022-2024年PE为31倍/25倍/21倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：收并购项目整合可能不及预期，疫情反复对商管业务造成影响。