光大证券-建发物业-2156.HK-2022年中期业绩点评：储备面积丰富，社区增值跨越式发展-220906

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　　事件：建发物业2022年中期营收同比+49.9%，归母净利润同比+50.7%
　　2022年8月26日，建发物业发布2022年中期业绩公告，公司上半年收入9.97亿元，同比增长49.9%；归母净利润1.30亿元，同比增长50.7%；毛利2.56亿元，同比增长45.5%，毛利率为25.6%。
　　点评：储备面积丰富，社区增值收入显著增长，业绩确定性较强
　　1)储备面积丰富，关联方支持力度不减。截至2022年6月30日，公司在管面积3726万平，合约面积8063万平，合管比2.16倍，维持行业内高水平，储备面积（合约面积减在管面积）超4300万平，超过当前在管面积，未来物业管理业务增长有保障。关联方对建发物业支持力度不减，上半年公司非业主增值服务收入3.4亿元，同比增长51%；上半年新增在管面积422万平，其中建发集团交付在管面积约280万平，较去年同期115万平有所增加。
　　2)基础物管坚持高品质服务，做实做厚优势区域。公司深耕福建，截至2022年6月30日，厦门地区在管面积突破千万，达到1025万平。在管面积增长的同时，公司坚持以客户为中心，维持高标准满意度，综合收缴率稳中渐增，达到65.7%，同比增加0.7pct。管理费用方面，公司上半年管理费用率为11.3%，较去年同期10.4%略有提升，后续公司有望发挥区域高密度布局优势，并运用智能化手段，提高管理效率，管理费用率仍有优化空间。
　　3)社区增值收入翻倍，重点增值业务增长迅速。上半年，社区增值服务收入1.83亿元，同比增长104%，占总收入比重由去年同期提升4.9pct至18.4%。拆分板块来看，家居生活业务“零售+到家”双轮驱动，在建发物业甄选线上购物平台提供高质量刚需产品，线下发展户内清洁等服务，深度契合业主生活需求，上半年家居业务收入同比增长103%，为社区增值板块主要收入来源。智能化业务逐渐成型，随着“智慧社区大脑”平台的落地运行和智慧工程管理平台的拓展应用，智能社区服务上半年收入3778万元，同比增加1092%。养老板块，公司上半年中标民营类养老机构海沧区社会福利院，养老服务收入同比增长91%。
　　盈利预测、估值与评级：公司储备面积高于在管面积，物管基本盘稳定扎实，业绩确定性强，物业管理项目在福建地区高密度布局，具备规模优势，后续各增值业务条线发展成熟，渗透率进一步提升，社区增值仍有较大增长空间；资源禀赋优秀，关联方经营稳健，稳定交付优质在管项目，同时建发集团品牌力强，在福建地区拥有较高美誉度，有利于提升公司第三方外拓竞争力。我们维持公司2022-2024年归母净利润预测为2.3亿元/3.3亿元/4.3亿元，当前股价对应2022-2024年PE为18倍/12倍/10倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，福建地区之外拓展不及预期。