东方证券-龙湖集团-0960.HK-2022中期业绩点评：业绩稳健增长，财务自律保障穿越周期-220906

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　　公司公告2022中期业绩，上半年实现营收948亿元，同比增长56.4%；毛利润为202亿元，同比增长20.1%；核心归母净利润为66亿元，同比增长6.1%。
　　地产开发结转速度高于预期，销售承压，投资更加聚焦。公司2022H1开发业务实现838亿收入，同比增长61.6%，结算毛利率17.3%，较去年同期下降6.1pcts，系过往高地价项目结转所致。行业下行期民企销售承压明显，上半年公司合同销售额858.1亿，同比下降39.8%。在销售端不确定性加大的情况下，公司投资更加审慎和聚焦，上半年获取的17个项目均位于核心一二线城市，权益地价171亿，新进项目地价合理，支撑后续利润率恢复。我们认为公司在投资上向来克制，土储质量高，优秀的运营能力能够保证开发业务的经营性现金流持续修复。
　　持有物业步入业绩收获期，贡献稳定现金流抵抗周期。2022H1公司持有型物业租金贡献59亿收入，同比增长23%，其中上半年商场租金收入46.5亿，在疫情影响下仍实现了26%的快速增长。上半年公司新开4座商场，其中3座为轻资产，轻重并举发展加速。公司已在持有型物业上沉淀多年，积累了优秀的品牌及运营能力，目前已开业商场618万方，公寓11.1万间，业绩逐渐步入收获期，未来将会为公司贡献稳定经营现金流，抵抗开发业务的波动风险。
　　融资成本稳中有降，财务指标稳健无虞。截至2022H1末公司净负债率为55.3%，剔预资产负债率为68.1%，非受限现金短债比为3.09，维持绿档标准。同时公司上半年融资成本进一步降低，平均借贷成本为3.99%，且年底前已无到期兑付的公开市场债务，短期没有偿债压力。作为示范性民营房企，公司融资得到监管支持，1-8月份共发行4笔债券，规模共计65亿，其中8月新发的15亿中票由中债增信全额担保。公司长期保持健康的负债结构，安全性较高，经营稳健如初。
　　维持买入评级，调整目标价至36.75港元。根据中期业绩调整对公司全年销售增速、毛利率及费用率的预测，调整后22-24年EPS为4.04/4.31/5.39元（原预测22-23年为4.57/5.49元）。参考可比公司，给予公司2022年PE估值为8x，对应目标价36.75港元。（1港元=0.879人民币）。
　　风险提示
　　销售恢复不及预期；租金收入受疫情反复影响；存量债券价格走低削弱融资能力。