安信国际-房地产行业研究报告：八月销售环比持平-220905

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　　百强房企首八个月销售同比下跌约48%，跌幅比1-7月有轻微收窄。八月单月百强销售情况与七月相若，全口径销售总额环比微降0.3%、权益销售总额环比上升3.3%。主流大型房企，如保利、中海、绿城、金地等，八月环比升幅均在8%以上。其中，建发和金茂的环比升幅最高，分别为56.9%及57.5%。销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。虽然地产纾困措施不断推出，但销售改善仍有较大的不确定性，民企风险依然较高。
　　报告内容
　　百强八月销售环比持平。百强房企首八个月，全口径销售总额约46,819亿元，同比下跌47.6%；权益销售总额约32,868亿元，同比下跌47.9%；操盘口径销售40,988亿元，同比下跌47.4%。其中，销售相对较好的房企如保利、中海、华润、招蛇、绿城、建发、滨江、越秀等，累计销售同比跌幅均小于30%。八月单月百强销售情况与七月相若，全口径销售总额环比微降0.3%、权益销售总额环比上升3.3%。按全口径销售金额计算，主流大型房企，如保利、中海、绿城、金地等，八月环比升幅均在8%以上。其中，建发和金茂的环比升幅最高，分别为56.9%及57.5%。销售较佳的房企仍然以国营背景的开发商为主。
　　成交仍然疲弱。根据同花顺金融统计数据，30大中城市的商品房成交套数及面积在1-8月累计约82.5万套及9,187万平米，同比下降33%及30%。八月单月成交环比七月有所回落，成交套数及面积分别环比下跌17%及21%。单月成交数据在六月高峰过后，连续两个月出现环比回落，反映市民仍对房地产仍抱观望态度。八月成交虽然高于1-5月疫情高峰期时的平均成交水平，但在疫情防控再度升级的环境下，「金九银十」的销售旺季可能受到影响。
　　全国性纾困基金。据媒体报导，住建部、财政部、人行等有关部门将成立全国性的纾困基金，通过专项借款方式支持停工烂尾项目完成建设交付。专项借款初始规模约2000亿元，由央行指导，首先由国开行、农发行在现有贷款额度中安排，期后可能更多政策性银行也会加入。中央财政将根据实际借款金额，对政策性银行予以1%的贴息，贴息期限不超过两年。全国性纾困基金是地方性纾困基金的升级版，主要处理资不抵债、没有利润的烂尾停工项目。政府引入纾困基金从而力求打破因房企销售疲弱，引起现金流压力，导致项目停工烂尾，影响市民购房信心的恶性循环。
　　国企仍然较优。标杆民营房企虽然在融资上获得便利，中债信用亦为其提供全额无条件担保以发行新的境内债，然而在下半年没有外债刚性兑付的压力下，旭辉及碧桂园仍在股价相对较低时先后进行配售增发，变相以较高成本获得资本金来加强现金流风险的管理，反映公司管理层对明年销售的不确定性仍有较大的忧虑。但考虑到板块估值的相对较低，加上政策支持的力度上升，国企的抄底仍是较佳的操作，从中期业绩上，亦可看到国企的抗性较好，尤其是物管公司。建议投资者继续关注大型国资背景的地产公司，如中海、华润、金茂、建发等，及物管公司，如中海物业、保利物业、华润万象等。
　　风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎