安信证券-22城土拍零距离：二拍热度一般，国企仍是拿地主力-220905

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　　截至9月4日，除沈阳、长春、郑州外，22城已有19城完成了二轮集中供地，二轮土拍情况如何？
　　■本轮土拍拿地前、拿地中规则调整不大，部分城市放松土地金支付周期、限价等拿地后规则。拿地前，多地延续此前拿地规则，限马甲、严控购地资金来源，保证金比例控制在20%左右，武汉、无锡允许房企使用银行保函代替保证金缴纳，天津、北京允许预交保证金，预申请保证金门槛较低。拿地中规则基本不变，武汉、宁波、厦门等8城均采用摇号方式确定竞得人，深圳、广州为竞自持+摇号方式，但广州竞自持地块占比由去年83.3%大幅降至7.1%；合肥则为报高标+摇号，福州为竞首付比例+摇号，济南为竞建筑品质或竞建设进度，上海、杭州、苏州采用一次性书面报价，北京不再设置直接报高标地块。拿地后，广州、济南、苏州、北京延长土地金付款周期，南京、青岛、合肥、厦门放松配建要求，南京、成都、福州放松限价要求，宁波调整装标限制。对于此前流拍地块，多城通过下调起拍价、上调销售限价、取消配建要求等方式重新出让，提高地块利润空间。
　　■热度整体一般，城市间冷热分化。截至目前，19城二轮土拍广义流拍率为7.6%，较今年首轮的15.3%明显改善，但仍高于去年首轮的6.1%；平均溢价率为3.1%，较今年首轮的3.7%小幅下行。流拍率有所改善，但底价成交率上升、溢价率下降，土拍热度整体一般。城市间冷热仍分化，推地数量上杭州、成都、南京、合肥推地数量较多，济南、青岛、武汉、长春、天津等因城市整体供地计划下降、集中土拍次数增至4次等原因前两轮推地数量大幅减少；广义流拍率上广州较高，武汉、合肥、天津、北京、长沙、福州广义流拍率也在15%以上，广州、长沙、深圳、北京、武汉、苏州广义流拍率进一步上升，其余城市均较去年第三轮有所下降或保持不变；平均溢价率上深圳较高，为10.4%，北京、宁波、合肥平均溢价率相对较高，较今年首轮相比，合肥、武汉、深圳、厦门、重庆平均溢价率有所下降，宁波、北京、广州小幅改善。
　　■国企拿地意愿上升，成拿地主力军，主流民企参与度持续减弱。19城二轮土拍中，国企拿地意愿修复，全口径拿地金额合计3227.3亿，占比为60.4%，较今年首轮的56.3%进一步上升，已高于去年首轮拿地水平；民营房企拿地金额为988.7亿，占比由今年首轮的22.3%进一步降至18.5%。国企参与度上升下，城投拿地占比较今年首轮的32.2%降至27.9%，但民企拿地意愿持续较弱，城投拿地占比仍明显高于去年首轮的仅10%。城市上来看，武汉、济南主要依靠城投支撑，拿地金额占比均在70%以上，半数城市城投拿地金额占比有所上升；深圳、北京、广州则以国企拿地为主，超九成地块被国企拍得；杭州、无锡主要依靠当地民企支撑，青岛、合肥、无锡等多数城市民企参与度进一步下降。从主流房企参与情况来看，主流国企拿地意愿有所上升，保利、华润、招商蛇口、越秀拿地意愿较强，全口径拿地金额分别为402.5亿、394.3亿、381.3亿、304.4亿，中海、华发拿地也较为积极，拿地金额均在150亿以上，中国金茂、建发股份、联发集团拿地金额在60亿以上，其余国企拿地金额多在50亿以下。截至目前，民企参与意愿明显较低，滨江、龙湖分别拿地224.5亿、74.9亿，旭辉集团拿地5.6亿。城市布局上，保利、华润、招商蛇口等大型国企积极在北京、上海、成都、南京等地拿地；越秀、联发拿地较积极，越秀除在大本营广州拿地107.2亿外，上海拿地95.2亿、深圳41.1亿，南京、成都等地也均有拿地，联发本轮土拍集中在杭州、上海拿地，分别为21.9亿、21.1亿，深圳、厦门分别拿地12.7亿、7.4亿；建发、国贸、首开、绿城、滨江等则着重深耕城市，建发在厦门拿地50.9亿、福州拿地9亿，国贸在厦门、福州拿地21.5亿、24.6亿，首开在北京拿地40亿，绿城在杭州拿地39亿，滨江在杭州拿地224.5亿。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。