光大证券-保利物业-6049.HK-2022年中期业绩点评：非住业态占比持续增加，盈利能力稳中有升-220905

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　　事件：保利物业2022H1营收同比+25%，归母净利润同比+28%
　　2022年8月29日，保利物业发布2022年中期业绩公告，实现收入64.5亿元，同比增长25.2%；毛利13亿元，同比增长26.5%，毛利率为20.2%，净利润率为9.9%，同比提升0.1pct；归母净利润6.3亿元，同比增长28%。
　　点评：三大业务均衡发展，非住宅业态外拓持续发力，盈利能力提升
　　1)收入增长稳健，非住业态占比持续增加。上半年公司三大业务板块齐头并进，收入稳健增长，物业管理/社区增值/非业主增值服务收入分别同比增长26.2%/16.6%/35.4%，占总收入比重分别为61.3%/21.7%/16.9%，与2021年度基本相当。公司专业化服务能力与品牌影响力提升，大物业战略布局加速落地。拆分物业管理收入来源，2022H1非住宅业态（商业和公服）收入占比有所增加，由去年同期35.7%提升至38.9%，近三年（2019-2021）非住业态持续发力，收入增速明显高于住宅业态。
　　2)规模具备行业领先地位，关联方支持力度较强，外拓积极，深耕重点业态。截至2022年6月30日，公司在管面积5.2亿平，合约面积7.3亿平，合约项目2575个，覆盖全国206个城市。保利发展稳固房地产行业标杆龙头地位，稳健经营，为保利物业提供持续优质的业务增量。2022H1公司新增合约面积7529万平，其中关联方新增合约面积1767万平（对比2021H1为1512万平），关联方支持力度较强。公司市场化能力不断提升，聚焦核心城市与核心业态，上半年新中标第三方项目单年合同金额12.4亿元，其中已签约6.1亿元，非住业态单年合同金额占比超过86.2%。
　　3)盈利能力提升，管理费用明显优化。2022H1公司物业管理/社区增值/非业主增值服务毛利率分别为16.5%/31.9%/18.6%，三大业务毛利率较2021年同期均有小幅提升，整体毛利率由去年同期20%提升至20.2%；公司持续推进精细化管理，建立全业态、全生命周期的管控标准化体系和成本标准体系，从项目最小单元层面实现效率提升，2022H1管理费用率为8%，对比2021年同期8.5%、2021全年9.3%有明显优化。
　　盈利预测、估值与评级：公司经营业绩稳健，品牌力卓越，踏实践行“城市公服软基建”战略，非住宅业务发展速度较快；2022年2月采取限制性股票激励措施，激发员工积极性，中长期企业发展活力、质量和效率有望进一步提升；关联方稳健经营，对公司业务支持力度较强，我们上调预测公司2022-2024年归母净利润为10.7亿元（上调3%）/13.5亿元（上调3%）/17.3亿元（上调3%），当前股价对应2022-2024年PE为21倍/16倍/13倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：公共服务项目多为招投标获取，竞争加剧导致项目获取不确定性增强。