中信证券-REITS研究~C~REITs一周谈：扩大试点范围，加快常态化发行-220905

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　　7月29日，证监会强调推进REITs常态化发行，预计未来针对底层资产优质的REITs的上市审批有望提速。本周（2022年8月29日至2022年9月2日，下同），三只保租房REITs上市首日接近涨停，推动REITs市场交易热度上行，全市场累计成交4.18亿份，环比提升90%，REITs组合环比上涨0.3%。
　　▍扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行。7月29日，中国证监会召开2022年系统年中监管工作会议，会上强调要“更好服务稳增长大局……稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活”。我国作为基建大国，拥有大量优质的存量基础设施，加快推进REITs的常态化发行料将释放更多沉淀在基础设施的资金，推进新的基础设施建设，进一步服务稳增长大局。
　　▍REITs审批预计提速，优质底层资产证券化速度有望加快。我们认为，加快推进常态化发行，意味着随着REITs陆续发行，REITs上市的审批流程将会加快。首批上市的9只REITs从受理到上市平均需要50天，而华夏北京保租房从受理到上市缩短到33天。随着更多的REITs陆续上市，监管审批程序逐渐提效，预计未来的REITs市场规模将进入稳步提升的阶段。
　　▍三只保租房REITs上市，推动二级市场交易热度上涨。本周各类已上市REITs产品累计成交4.18亿份，环比提升90%；累计成交金额达19.94亿元，环比大幅提升45%；区间累计换手率达11.5%，环比提升5.4个百分点。分资产类别来看，本周产权类REITs成交12.23亿元，经营权类REITs成交7.71亿元。其中，仓储物流类REITs成交1.96亿元，园区基础设施类REITs成交2.90亿元，保租房类REITs成交7.37亿元，生态环保类REITs成交1.32亿元，能源基础设施类REITs成交1.35亿元，交通基础设施类REITs成交5.04亿元。总体而言，本周三只保租房类REITs的上市推动二级市场的交易热度上涨，但其余各类REITs的成交额在本周均有下降。
　　▍REITs价格小幅上涨。本周REITs组合环比上升0.3%，其中产权类REITs环比下降0.5%，经营权类REITs环比上涨0.2%。单个产品周度涨幅方面，华夏越秀高速、富国首创水务、中金普洛斯涨幅靠前，分别上涨1.9%、1.6%和1.1%，鹏华深圳能源、红土盐田港、博时蛇口产园降幅较大，分别下降1.3%、1.1%、1.1%。根据我们测算，截至2022年9月26日，产权类、经营权类REITs产品2022年综合预期现金分派率分别为3.07%、6.76%。其中，各产权类REITs产品预期分派率差异0.55%（环比提升4个BP），分派率水平较为相近；各经营权类REITs产品预期分派率差异5.09%（环比提升1个BP），离散程度相对较大。
　　▍风险因素：局部反复疫情对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险；REITs并不具备刚性兑付的义务；REITs市场“打新”现象可能导致价格上涨过快的风险。
　　▍投资策略。本周三只保租房REITs上市，推动二级市场整体成交热度和价格上涨。7月29日，证监会强调推进REITs常态化发行。目前，共有三只产业园区类REITs通过上交所和深交所的审核，我们鼓励投资人参与新发REITs产品的申购，但仍然建议关注具体单个REITs产品底层资产的质量和可供分配金额的可达成性，重点推荐物流仓储、产业园区、保租房等产权类REITs。