安信国际-中海物业-2669.HK-逆周期仍可维持平稳增长-220902

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　　收入稳步增长。中海物业2022上半年收入同比上升35.3%至58.1亿元（港元？下同，特别指明除外），收入增速与其他主流物管公司平均水平相若。各分部收入方面，物业管理服务同比上升44.1%至43.9亿元、住户增值服务同比上升17.7%至4.5亿元、非住户增值服务同比上升8.6%至8.7亿元、停车位买卖业务同比上升55.1%至1.1亿元。基础物业管理服务是公司增长最主要的动力来源，主要受惠管理规模上升所致。每平米管理面积所所产生之管理收入从去年同期的2.42元上升至2022上半年的2.67元，我们认为主要受包干制项目占比上升所致。我们按中海物业所披露的管理面积来计算平均每平米所产生的管理毛利润，过去四年平均单位毛利润稳定维持在0.35-0.4元之间，2022上半年为0.35元。
　　外拓面积保持较高增长。中海物业管理规模稳步上升，截至6月，公司在管面积约2.87亿平米，对比去年底，净增加2720万平米，其中，来自中建及中海集团之项目净增加960万平米、独立第三方项目净增加1760万平米，第三方项目之管理面积占比不断提升。中海物业以品牌拓展为主，上半年新增外拓合约面积约4135万方，同比上升33.6%，在港股物管板块中名列前茅。新增外拓合约面积业态亦愈趋多元，住宅、产业园、商写分别占上半年总新增面积约39%、47%及8%。此外，公司亦积极扩展服务业态，城市服务、大型机构、学校、政府机关等。
　　盈利能力保持平稳。中海物业毛利率维持平稳水平，上半年毛利率约15.1%，同比微跌1个百分点。分部门来看，物业管理服务毛利率同比下跌0.6个百分点至13.1%、住户增值服务毛利率同比上升0.8个百分点至30.3%、非住户增值服务毛利率同比下降1.6个百分点至15.4%、停车位买卖业务毛利率同比下降0.9个百分点至27.0%。物业管理服务毛利率下降的最主要原因是包干制项目占比上升所致，以每单位产出的毛利润计算，同比上升6%。虽然毛利率对比去年同期有轻微下跌，但得益于公司的管理效益提升，管理费用对收入之比率同比下降1个百分点至3.8%，刚好抵销毛利率下降的影响，营业利润率、净利润率基本上维持去年之水平。
　　维持买入评级。整体而言，中海物业的中期业绩在港股主流物管公司板块中属较优质之水平，主要体现在管理规模的稳步上升，以品牌拓展超过4000万新增合约面积，在行业中属第一梯队。此外，毛利率及净利率同比基本上保持稳定水平，反映公司在行政管理上的优化，抵销了地产逆周期所带来的负面影响，在逆周期中，更能突显中海物业作为央企公司的管理水平。随着民营房企出险，国企将迎来更多机遇，维持利润年增长平均达30%之目标。维持「买入」评级。
　　风险提示：疫情后的复苏进展、盈利能力提升的不确定性、外拓的持续性。