国信证券-保利物业-6049.HK-迎难而上，稳健增长-220905

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　　归母净利润同增28.0%，毛利率保持稳定。2022上半全年公司实现营业收入64.5亿元，同比增长25.2%；实现归母净利润6.3亿元，同比增长28.0%。分业务板块看，公司物业管理服务收入39.5亿元，同比增长25.8%；社区增值服务收入14.0亿元，同比增长16.6%；非业主增值服务收入10.9亿元，同比增长35.4%。2022上半年公司整体毛利率为20.2%，同比增长0.2pct，保持稳定态势；净利率为9.9%，同比增长0.1pct。
　　市拓能力不断提升，非居业态高速增长。截至2022上半年末，公司拥有合同面积7.3亿平方米，其中来自母公司的合同面积3.0亿平方米，占比40.6%；公司拥有在管5.2亿平方米，其中来自母公司的在管面积2.0亿平方米，占比38.4%。市场化能力的不断提升为公司管理规模的稳健增长提供了可靠保障，截至2022上半年末，公司来自第三方的物管服务收入为14.9亿元，同比增长41.9%，占总物管收入的37.6%。依托在非住业态丰富的服务经验和品牌影响力，公司加速在商写及公共物业的领域扩张，业态结构进一步优化，截至2022上半年末，公司非居业态在管面积2.9亿平方米，占比约56.1%，上半年非居业态实现物管收入15.4亿元，同比增长37.3%，占总物管收入的38.9%，提升3.2pct。
　　股权激励计划进展顺利，迈出中长期激励坚实第一步。上半年公司发布《限制性股票激励计划首次授予公告》，决议分两批授予股票，首次授予时间为4月26日，原则上十二个月内完成第二批授予。公司发布股权激励计划，旨在完善公司治理结构，建立健全员工与股东、投资者及公司的利益共同体，建立利益共享、风险共担机制，避免短期行为，促进公司业绩提升和长期稳定发展，并有效吸引、保留和激励本公司发展所需核心员工。公司首次发布股权激励方案，迈出了市场化机制的第一步，有效的弥补了公司作为央企缺乏激励机制的不足，提升了公司对优秀人才的吸引力，有利于公司长期的成长。
　　投资建议：公司在行业毛利率普遍承压的情况下，实现了业绩的高质量增长，同时公司背靠央企，内生增长稳健，外拓能力出众，有望在未来持续扩大自己的竞争优势。预计公司22-23年归母净利分别为10.5、12.9亿元，对应EPS为1.89、2.33元，对应最新股价的PE分别为19.8、16.1X，维持“买入”评级。
　　风险提示：在管面积增长、增值服务拓展不及预期；毛利率下行超预期。