兴业证券-星盛商业-6668.HK-稳扎稳打，现金充裕-220904

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　　维持“买入”评级，下调目标价至2.40港元：我们认为公司短期受疫情影响业绩承压，但长期来看，公司自身市场拓展能力强且关连方经营稳健，有望凭借运营和品牌持续实现项目利润提升和规模拓展。我们预计公司2022/2023年的归母净利润分别为2.13/2.64亿元，分别同比增长15.4%和23.6%。我们维持公司“买入”的评级，基于盈利预测下调，将公司目标价从4.25港元下调至2.40港元，相当于2022/2023年10/8倍PE。
　　疫情令公司短期承压，归母净利润稳中有增：2022H1，公司营业收入2.60亿元，同比增长0.8%，主要因疫情令购物中心运营承压；归母净利润0.96亿元，同比增长15.7%；综合毛利率57.7%，同比提升1个百分点；归母净利率为37.0%，同比提升4.7个百分点；每股派息3.5港仙，派息率为31.8%。
　　关联方星河控股经营稳健：星河控股财务状况良好，三道红线指标保持绿档，并于2022年7月8日获AAA主体信用跟踪评级，评级展望稳定。截至2022H1，星河控股及其关联方的土地储备约3300万平米且集中在大湾区，有望为公司增长持续提供优质商业项目。
　　市场化能力强，规模稳健增长：截至2022H1，公司开业面积和合约面积分别为191和420万平方米，储备项目充足；其中来自第三方的合约面积占比65%。2022H1，公司新增合约面积30万平方米，均来自独立第三方，市场化能力突出。公司优选合作伙伴，与国企、大型集团等优质的资源平台达成战略合作，有望持续获取安全系数高、天然条件优质的项目，我们预计公司2022年新拓合约面积不低于70万平米。
　　高质量运营，同店销售逐步企稳：截至2022H1，公司开业项目整体出租率为92.3%，虽较2021年末略降1.7个百分点，仍保持行业第一梯队水平；上半年虽受疫情影响，但全线销售额仅同比略降2.0%，同店销售额仅同比略降4.0%，销售逐步稳定。我们仍看好公司通过业态调整、降本增效、增强会员复购、提升项目品质等措施实现全年销售额、出租率的提升。
　　在手现金充裕：截至2022H1，公司现金及现金等价物为13.2亿元，较2021年末增长3.6%，在手现金充裕；公司上市以来保持高派息率，目前处于估值低位，截至9月2日，公司近12个月股息收益率约6.7%。
　　风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；业务拓展和收购不及预期；商场开业进展不及预期