安信证券-无锡土拍零距离（222）：三拍凉意依旧，未见主流房企参与-220903

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　　8月30日，无锡完成2022年三轮土拍，本轮土拍有哪些特征？
　　■无锡本轮土拍规则基本不变，所有地块均实行预申请制度。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源等规则，保证金比例维持在20%不变，本轮土拍所有地块均实行预申请制度，地块正式出让时，预申请人可通过“现金+保函”的形式补齐保证金，且在竞得地块后，预申请人可分期申领建设工程规划许可证，缓解拿地企业资金压力。拿地中、拿地后规则基本不变。
　　■无锡2022年三轮土拍平均溢价率仍处较低水平，全部地块底价成交。无锡2022年三轮土拍合计推地11宗，供地数量较今年第二轮的13宗有所下降；无地块流拍、撤销，成交11宗，成交金额120.0亿，全部地块均底价成交，平均溢价率较今年首轮、第二轮的0.5%、0.7%进一步下降，土拍凉意依旧。从区位来看，无锡本轮土拍质量尚可，下辖五区均有供地，新吴区供地3宗，梁溪区、滨湖区、经开区各供地2宗，锡山区、惠山区各供地1宗，多数地块交通便捷，周边配套齐全。但各板块热度不高，本轮土拍推出的11宗地块均底价成交。无锡尽管放松了限购限贷等政策，但当前无锡楼市仍未回暖，销售仍较低迷，2022年7月商品住宅成交面积累计同比持续下跌至-60.1%，房企参拍较谨慎。
　　■城投为拿地主力，未见主流房企拿地。城投全口径拿地金额120.0亿，拿地金额占比100%，高于今年首轮的91.7%，较今年第二轮的31.6%大幅提升。本轮土拍地块均有城投参与，无锡新发集团47.4亿拍得3宗地块，太湖新城、城北投发、山水产投分别以26.7亿、13.5亿、9.2亿各拍得2宗地块，锡西城投、后鸿城发等也均有拿地。在与城投联合拿地下，民企拿地占比有所提升，全口径拿地金额64.0亿，拿地金额占比53.3%，虽较今年第二轮的44.8%有所提升，但今年第二轮均是民企独立拿地。以当地民企为主，朗诗绿色地产与城投联合以60.9亿拍得4宗地，宸瑞置业与山水产投联合体3.1亿拍得1宗地，未见主流民企拿地。本轮土拍国企拿地占比较低，全口径拿地金额19.9亿，拿地金额占比16.6%，较今年第二轮的23.6%有所下降。中建一局、锡山文旅分别以6.1亿、13.8亿各拍得一宗地，未见主流国企拿地。
　　■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。