华安证券-金科服务-9666.HK-主动收缩趋避风险，短期规模增长仍有保障-220902

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　　事件
　　公司发布2022年中期报告，实现营收25.7亿元（yoy-0.9%）；实现归母净利润3.6亿元（yoy-31.9%），基本每股收益0.55元（yoy-31.3%）。
　　独立第三方业务占比提升，收缩地产关联业务趋避风险
　　报告期内公司空间物业服务实现收入20.3亿元（yoy+14.6%），占总营收79.0%，毛利率为21.8%（同比-10.5pct）。值得关注的是：a）合约在管面积比达1.5倍，可支撑公司短期规模增长。截至报告期末公司合约管理面积共3.7亿平米，在管面积2.5亿平米。b）合约及在管面积中独立第三方占比有所提升。截至报告期末公司合约管理面积中独立第三方占比70.6%，同比提升4.4pct；在管面积中独立第三方占比63.7%，同比提升6.0pct。c）西南核心区域密度进一步集中，截至报告期末西南核心区域在管面积占比49.7%，较去年同期新增0.3亿方，区域密度优势进一步显现。d）非住业态进一步扩张，报告期内新增在管面积中48.4%为非住宅项目，管理非住物业所得收益占比由去年同期的18.6%提升至20.1%。e）主动收缩非业主增值服务规模以趋避回款风险，报告期内实现非业主增值服务收入2.7亿元，同比降低40.8%。
　　归母净利润下滑幅度高于营收，毛利率波动水平较大
　　报告期内公司营收同比下滑0.9%，归母净利润同比下滑31.9%，高于营收下滑的幅度；毛利率由去年同期的32.5%下滑6pct至26.5%，波动较大，主要原因为：a）由于防疫支出的扩大及毛利率较低的非住宅业态占比提升，基础物管服务毛利率减少6.3pct至22.1%；b）房地产市场持续低迷，开发商现金流紧张，非业主增值服务量价齐降导致非业主增值服务毛利率大幅降低23.8%；c）公司增加平台模式业务，并大力发展车位代理销售服务，社区增值服务毛利率较去年同期大幅提升33.1pct至68.8%；d）因餐食服务毛利率持续提升，高端酒店、高端餐服收入持续增加，本地生活服务毛利率较去年同期提升6.7pct至15.6%；e）由于持续引进数智科技服务人才及设备导致该板块毛利率从去年同期的49.4%降至19.3%。
　　投资建议
　　随着业务线的调整，金科服务将逐步降低与地产关联度较高的非业主增值服务对公司业务发展的影响，同时公司在西南核心区域的密度进一步的提升。调整后的本地生活服务扩张迅速，有望为公司带来业绩增长点。待公司度过业务结构调整期后，有望迎来估值的修复。预计公司2022~2024年EPS分别为1.24，1.45，1.84元/股，对应当前股价PE分别为6.4，5.5，4.3倍。考虑到公司盈利预测调整，下调至“增持”评级。
　　风险提示
　　房地产竣工不及预期，外拓进展不及预期，增值服务增长不及预期，本地生活服务扩张不及预期等。