国泰君安（香港）-建业地产-0832.HK-在行业波动中维护信用，“中性”-220902

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　　下调至“中性”，目标价0.52港元。一方面，基于公司仍然较弱的运营和承压的资产负债表，我们认为建业地产的复苏需要更长的时间。另一方面，我们相信公司会成为行业少数继续存活的（民营）房企之一。我们下调评级至“中性”。基于75%的2022年每股净资产折让，我们定目标价为0.52港元，对应公司2.8倍2023年市盈率。我们对公司新的2022-2024年每股盈利预测为人民币(1.632)/ 0.156/ 0.241元。
　　2022年上半年业绩令人失望，主要因非经营性损失。与之前的盈利预警一致，建业地产上半年公布了人民币56亿元的归母净损失。除了收入的大幅下降（同比跌64.1%）以及薄弱的毛利率（7.6%）以外，上半年大额净损失主要归结为非经营性亏损。这些亏损是一次性计提的，但是金额巨大，约有人民币41亿元。
　　但是好的方面是，来自信用端的信心增强了。在河南省政府于2022年7月获得公司29%的股权之后，我们相信公司在解决流动性危机上的努力已经获得回报，这应该会增强投资人对公司可持续经营的信心。有了地方政府的支持，我们预计建业地产将能解决部分流动性紧张问题，并有望重新获得畅通的境内再融资渠道。
　　上行风险：1）超预期的合约销售；2）更好的去库存情况；以及3）来自河南政府和其他国企更多的支持。下行风险：1）未料及的更多存货减值；2）毛利率进一步大幅下滑；以及3）较慢的现金回款。