西南证券-中海物业-2669.HK-背靠中海资源优厚，外拓面积迅速增长-220902

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　　业绩稳步攀升，毛利率均略有下滑。]公司营业收入逐年攀升，2022H1实现营业收入58.1亿港元，同比增长35.3%，实现归母净利润5.2亿港元，同比增长32.7%。物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务和停车位买卖业务占比依次为75.4%、14.9%、7.8%和1.9%，其中物业管理服务占比较2021H1提升4.5%。公司2022H1综合毛利率为15.1%，较2021H1下降1pp。其中，物业管理服务毛利率为13.1%，较2021H1下降0.7pp，主要原因在于物业管理业务进行市场扩张时以毛利率较低的包干制合约为主；非住户增值服务毛利率为15.4%，较2021H1下降1.7pp，主要原因在于交付前服务业务量下降。
　　管理规模持续提升，非居业态实现突破。公司2022H1在管物业项目达到1451个，在管面积达到2.87亿方，较2021年底增长10.5%，从在管面积的结构来看，2022H1关联方和独立第三方的占比分别为68.9%和31.1%，中建及中海集团给予公司项目拓展有力持续。2019-2022H1公司外拓面积占比由8.1%上升至31.1%，2022H1新增在管面积为2720万方，其中外拓面积占比为64.7%，近两年维持较高的新增外拓占比。从在管面积的业态结构来看，2021年在管面积中住宅和非住宅项目占比分别为77.2%和22.8%，2022H1非住宅项目占比进一步提升至23.8%。2022H1新增在管面积中非住宅项目占比33.8%，覆盖多种业态。
　　居家生活服务占比提升，停车位销售增长迅速。公司2022H1增值业务实现营业收入13.2亿港元，同比增长11.5%，其中非住户增值业务和住户增值业务的占比分别为65.6%和34.4%。非住户增值服务中工程服务占比明显提升，达51.8%；住户增值服务中居家服务占比较2021H1增长9.8%，达到46.1%。公司2022H1停车位买卖业务实现营业收入1.1亿港元，同比增长55.0%。公司通过合理的激励制度增强销售动力，2022H1合计出售停车位数量迅速增长，达到955个，较2021H1增加392个项目。
　　盈利预测与投资建议：预计2022-2024年公司净利润分别为12.9/17.2/22.6亿港元，增速分别为31%/33%/32%，给予公司2023年20倍PE，目标价为10.40港元，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：在管面积增长不及预期、增值服务发展不及预期。