亿翰智库-6月房地产行业月报（第36期）：单月销售增速同比转负，需求或将进入积累期-210706

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政策速览：扩大资金监管范围，保障项目开发体系平稳运转6月出台的政策主要针对市场监管与城市规划建设，首先，市场监管方面主要是对租赁住房企业的资金监管、对地产开发的预售资金的监管以及对商品房交易过程的监管，其中对租赁住房的资金监管能够从供应端规范租赁住房企业通过长收短付的敛财行为，保障租赁资金安全，切实保护承租人权益，维护租赁市场秩序，促进市场平稳运行。

其次，城市规划建设方面主要是国家对文旅产业发展的支持，希望国家级文化产业示范区发挥引领作用，带动各地区文旅产业发展，同时鼓励金融机构对文旅企业提供融资支持，提高文旅企业产业建设积极性及开发效率，促进地区文化发展及经济增强。

住宅市场：成交同比收窄，需求持续释放或进入积累期亿翰智库监测的40城数据显示，6月商品住宅销售面积为2486.90万平米，同比增长4.3%，环比增长3.5%。

总体来看，一线、核心二线以及核心城市群的三四线城市表现相对较好。

首先是需求充足，但是不同城市供应不同，导致成交节奏也不一样。

部分城市供应量增加，促进成交上行。

相反，城市供应量减少，导致成交减弱，但是总量仍然能维持在高位。

当下表现相对较好的城市，未来热度能否继续维持，可能与政策面和城市需求面有关。

政策调控收紧将使得热点城市的住宅成交热度放缓，而经历了一段时间放量后，购买力逐渐进入积累期。

去化方面，各城市去化周期增减不一，但去化周期继续保持下降趋势。

土地市场：集中供地条件趋严，三四线供应短期难以大幅回升2021年6月，亿翰智库监测城市住宅用地供应建筑面积22554.5万平米，同比下降24%，环比上升18%。

成交总建筑面积为16363.4万平米，同比下降31%，环比上升14%。

受集中供地影响，除一线城市外，其他能级城市的土地供应同比均下降。

二线城市的土地供应下滑主要是由于集中供地高峰已经过去，不少城市6月供地量较少。

我们认为，集中供地带来的不仅仅是22个城市土地集中出让，其他城市也有规避供应高峰期的趋向，使集中供地现象出现一定程度的蔓延。

在成交方面，一线及核心二线城市的表现依旧较好，土地成交规模同环比均上升。

三四线城市受土地供应量影响，同比下行。

下半年22城市土地集中出让的高峰期将集中在7月及10月左右，对于三四线城市来说，预计7月的土地成交规模依旧难以大幅回升。

企业表现：单月销售已见颓势，投资力度放缓，融资环比增长投资方面，房企投资力度有一定程度的提升，拿地金额同比上升19.8%，不过上升幅度放缓23.3个百分点，主要是集中供地规模下降导致。

销售方面，TOP200房企1-6月累计销售金额同比上升38.2%，但在经历13个月连续同比正增长之后，单月销售金额同比数据自2020年5月后首次为负，叠加各地政府各类调控政策，预期单月销售同比难有较大涨幅。

融资方面，信用债和海外债融资规模环比增长，但难改行业融资环境弱势。