万和证券-公用事业行业基础设施公募REITs深度研究报告：配置公募REITs，追寻长期收益-210707

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◆公募REITs的海外实践：公募REITs是一个较为成熟的金融产品，起源于60年代的美国，经历了几十年的探索实践，已经比较成熟。

美国：目前全球第一大市场，截至2020年底，美国地区共有223只REITs，市值规模达到12492亿美元；主要以权益性产品为主，底层资产丰富包括零售、住宅、办公、医疗、多元化、工业、住宿/度假村等12种类型。

亚洲地区：REITs起步晚，发展速度快，2020年底市值规模已达到2813.5亿美元，主要集中在日本、新加坡等发达资本市场，其中日本是亚洲规模最大、世界第二大的REITs市场，底层资产以综合型、办公等为主。

◆产品收益包括资本利得和分红收益，产品属性有别于股票、债券等。

REITs产品的收益主要包括两个部分，一是底层基础资产的分红，二是REITs证券产品的市场价格变动。

相比直接投资不动产：具有更低的投资门槛、更好的流动性、较高的信息透明度以及专业机构的专业化管理；相比股票投资：业务模式相对清晰，投资人容易理解，投资收益较少受到人为因素影响，产品投资收益相对有限，强制分红且分红规模相对稳定。

相比于债券投资：拥有权益属性，可享受资产增值收益，聚焦资产不依赖主体信用。

相比于普通基金投资：投资标的实为底层不动产，收益来源有差异。

◆美国REITs收益年化超过9%：以2020年底为分析基准，过往10年、20年、40年公募REITs产品的年化收益率分别为9.10%、9.71%和9.43%，其中分红收益率约在4%-5%，总回报率波动与标普500指数基本一致。

亚洲地区REITs收益年化收益率处于9%-10%左右：过往十年亚洲主要地区的公募REITs的年化综合收益率处于9%-10%左右，相对而言酒店、医疗健康等领域表现最佳。

现金分配比例方面，新加坡、中国香港、日本分别为6.5%、5.9%以及4.3%。

◆REITs的境内实践：2014年中信启航在深交所挂牌，类REITs产品并未真正实现权益融资实际仍旧为负债，优先级产品的加权利率约为5%左右。

2020年是我国公募REITs元年，首批上市后，国家发改委发文进一步放开试点范围。

截至7月2日，首批基础设施REITs产品已上市两周，首批9只产品中，有8只产品实现了正收益，有1只产品广州广河跌破产品发行价，平均涨幅为2.05%。

◆首批REITs共9个，质地较为优秀。

本次首批试点项目共有9家，其中产权类项目5家，特许经营权类项目4家，综合项目所处区域经济发展情况、底层资产运营水平以及财务表现来看，项目质地较为优秀，按照发行价计算，募集规模为314.03亿元。

◆投资建议：公募REITs产品具有长期投资价值，首批项目质地优良，经营情况良好，建议关注产权类项目。

综合分析美国、新加坡、香港、日本等地区的具体实践，公募REITs产品既具有相对固定的现金分红，同时也伴随着经济的增长具备获取资本利得的空间，长期来看产品的年化综合回报率可以达到10%左右，是一个值得长期持有的投资品种。

我国首批上市的公募REITs产品共有9只，经过监管部门的严格筛选和审核，底层资产较为优质，所处的区域位置均属于经济发展潜力巨大的核心城市，经营业绩有望持续。

特别是产权类REITs，多属于核心区域的关键基础设施，随着城市经济的不断发展，其稀缺性进一步得到市场的追捧，相关资产的市场价值具备升值的可能性，建议予以重点关注。

◆风险提示：基础设施资产运营不及预期，利率波动等。