首创证券-华润置地-1109.HK-2022半年报点评：坚持稳健投资，销售排名创新高-220901

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　　核心净利润稳健增长，永续现金收入占比提升。2022上半年公司实现营业收入728.9亿元，同比下降1.1%；分业务看，开发营收593.7亿元，同比下降2.6%；剔除租金减免影响，投资物业收入91.5亿元，同比提升10.5%，占比提升至12.3%。永续类现金流绝对值及占比的提升，租金覆盖股息及利息倍数稳健提升，彰显逆周期及抗风险能力。综合毛利率为26.9%，与2021年末基本持平，高价地结算使毛利率持续承压。核心归母净利润101.6亿元，同比增长2.6%。归母净利润106亿元，同比下降19.2%，主要源于当期投资物业公允价值变动同比大幅下降。
　　周转效率明显提升，销售排名创历史新高。2022上半年实现销售金额1210亿元，同比下降26.6%，优于百强房企增速，排名升至行业第五。13城销售金额排名当地前三，北京、杭州销售额超百亿，深圳、成都、嘉兴、郑州、西安销售额超50亿。高能级城市的优质项目集中推盘，带动销售均价同比增长20.5%。上半年公司销售权益比69.1%，同比提升3.4个百分点。上半年首开30个项目，平均开盘周期7.2个月，较2021年提速2.2个月。2022年下半年可售货值4306亿元，其中85%位于供求关系健康的高能级城市，将支持下半年销售业绩的高质量增长。
　　坚持稳健投资，聚焦重点城市。公司2022上半年新拓展项目24个，新增拿地金额为578亿元，同比下降36.8%。拿地金额强度47.8%，处于主流房企较高水平。一二线高能级城市的新增总可售货值占比90%。公司于周期底部稳健投资，加大核心城市布局，提升土储质量。公司总土储6614万方，其中开发业务土储一二线城市占比71%，投资物业一二线城市占比82%。公司土储城市布局相对优质，保障高质量发展需求。
　　在手现金充裕，融资渠道畅通。公司上半年发行130亿公司债和50亿中期票据。有息负债总额为2228.2亿元，较2021年底增长12.9%。非限制性现金存款1145.7亿元，同比增长22.9%，现金流相对充裕安全。平均融资成本3.78%，维持在行业最低梯队，平均债务久期拉长至5.3年。我们计算净负债率为33.4%，剔除预收款后资产负债率为60.2%，现金短债比为2.0倍，三条红线指标稳居绿档。
　　盈利预测：我们预计公司2022-2024年EPS4.79/5.27/5.93元/股，对应PE5.9/5.4/4.8倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：政策边际改善力度不及预期、销售去化不及预期、前期高价地减值风险等。