天风证券-保利物业-6049.HK-2022中期业绩点评：业绩高质量增长，“大物业”战略加速-220901

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　　事件：公司发布2022年中期业绩公告，公司上半年实现收入64.49亿元，同比+25.2%；归母净利润6.28亿元，同比+28.0%；EPS为1.14元/股，同比+28.1%。
　　营收利润高质量增长，费率优化利润率改善。营收方面，公司上半年实现收入64.49亿元，同比+25.2%，其中三大主营业务物管服务、社区增值服务、非业主增值服务均维持稳健增长态势，分别实现收入39.55、14.02、10.92亿元，分别同比+25.8%、+16.6%、+35.4%。盈利方面，公司上半年实现归母净利润6.28亿元，同比+28.0%，增速较去年同期提升明显（21H1：同比+22.8%），略超市场预期。公司上半年整体毛利率20.23%，较去年同期增长0.21pct，疫情影响下各业务盈利水平依然良好。公司上半年净利率9.85%，较去年同期提升0.05pct。公司管理费率较去年同期下降0.51pct至7.99%，费率改善驱动净利率回升。此外，公司1月发布股权激励计划，三批解锁条件包括22-24年归母净利润CAGR不低于25.5%，应收账款周转率不低于6.5，22-24年ROE分别不低于12.0%、13.5%、14.5%，首批授予已于4月落地，对核心员工形成有效激励，为未来业绩提升和长期稳定发展奠定坚实基础。
　　“大物业”战略积极推进，物管单价稳步提升。截止22H1公司合约、在管项目数分别为2,575、1,910个，较去年同期分别增加397、334个；合约、在管面积分别为7.32、5.23亿方，分别同比+17.6%、+22.2%，合约在管比达1.4倍，业绩锁定性较强。从项目来源看，截止22H1来自保利发展和第三方的合约面积分别为占总合约面积的40.6%、59.4%，第三方占比较去年同期提升0.4pct。尽管市拓受到疫情干扰，公司上半年仍中标第三方合约金额12.4亿元，新签约合约金额6.1亿元，单年合同金额千万元以上的项目占比超46.2%。从业态分布看，截止22H1在管项目中住宅、非住宅物业面积分别占比43.9%、56.1%，住宅占比较去年同期提升1.4pct；收入分别占比61.1、38.9%，上半年新签合同额中非居业态占比超86.2%，大物业战略加速落地。从物管单价看，截止22H1公司住宅、商写平均物管单价2.25、7.45元/平/月，较去年同期+0.02、-0.21元/平/月，来自保利发展和第三方的住宅物管单价分别为2.34、1.78元/平/月，住宅物管费在控股股东高质量交付下稳步提升。
　　多元化能力持续增强，非业主增值韧性良好。社区增值服务方面，公司上半年实现收入14.02亿元，占营收比重约21.8%，同比+16.6%，增长主要因管理规模扩张及用户增长，叠加优质服务带来的客户粘性提升；毛利率31.89%，较去年提升1.53pct，主要因美居、车位代理业务等多元化产业能力不断提升。其中美居服务、社区零售、空间运营、社区便民及其他服务分别占社区增值收入的15.6%、29.0%、10.0%、33.5%，多元化产业能力不断提升。非业主增值服务方面，公司上半年实现收入10.92亿元，占营收比重约16.9%，同比+35.4%，主要因案场协销服务规模及写字楼租金收入持续增长。其中案场协销、写字楼租赁、其他服务分别占非业主增值收入的58.9%、18.3%、22.8%，优质股东背景支撑下非业主增值业务展现出良好韧性。
　　投资建议：公司背靠龙头央企保利发展，内生增长动力强劲，上半年管理规模快速增长，疫情下盈利能力依旧稳健，同时持续加大非住领域拓展力度，我们预计在“大物业”战略及股权激励推动下未来业绩目标有望逐步兑现。基于此，我们预计公司22-24年归母净利润分别为10.67、13.49、17.07亿元，对应EPS分别为1.93、2.44、3.08元，对应PE分别19.38X、15.34X、12.12X，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、社区增值服务增长不及预期、地产竣工不及预期