兴业证券-绿城服务-2869.HK-业绩短期承压，核心业务依然稳健-220901

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　　维持“审慎增持”评级，下调目标价至6.2港元：我们认为公司外拓能力强且项目质量高，储备面积充足，规模有望稳健增长；短期内因投资收益减少及资产减值损失准备增加业绩有一定压力，但核心经营利润仍能保持稳定。我们预计2022/2023年的归母净利润分别为6.9/8.9亿元，分别同比-18.3%/+28.3%。我们维持公司“审慎增持”的评级，基于盈利预测下调，目标价从9.6港元下调至6.2港元，相当于2022/2023年25/20倍PE。
　　核心经营利润稳定：2022H1公司实现营业收入68.3亿元，同比增长22.0%，毛利13.1亿元，同比增长16.9%；毛利率19.2%，同比下降0.9个百分点；核心经营利润5.9亿元，保持稳定；归母净利润3.4亿元，同比下降37.6%，主要受特定金融工具公允价值变动受益同比减少和资产减值损失准备增加的影响，同时公司为应对规模增长提前储备人员，员工成本增加所致。
　　市拓强劲，非住业态持续突破：截至2022H1，公司在管面积和储备面积分别为3.49和3.66亿平米，分别同比增长28.1%和21.0%，储备项目充足。2022H1公司新拓合约面积为6680万平米，同比增长46.7%；对应单年饱和营收21.6亿元，同比增长35.0%，市拓表现强劲；其中非住项目年饱和营收8.9亿元，占比41%。
　　园区服务专业化、规模化发展：2022H1，公司实现园区服务收入13.1亿元，同比增长18.7%；其中园区产品及服务收入为5.2亿元，同比增长35.1%，主要因新零售业务升级“绿城严选”，构建全品类产品体系，实现利润回正。
　　在手现金充裕：截至2022H1，公司在手现金39.1亿元，较2021年末略降9.1%，现金流依然充裕；贸易及其他应收款较2021年末增长56.5%至48.8亿元，主要因上半年地产行业调整带来相关B端业务回款速度减慢，以及股权合作信达悦生活带来的贸易及其他应收款增加。
　　风险提示：业务扩张和收购不及预期；物业管理费提价受阻；收缴率不及预期；增值业务拓展不及预期