光大证券-绿城服务-2869.HK-2022年中期业绩点评：业务保持稳健增长，非经营性因素影响利润-220901

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　　事件：绿城服务2022年中期营收同比+22%，归母净利润同比-38% 
　　 2022年8月26日，绿城服务发布2022年中期业绩公告，实现收入68.3亿元，同比增长22%；毛利13.1亿元，同比增长16.9%，毛利率为19.2%；核心经营利润5.9亿元（毛利减销售管理费用），归母净利润3.4亿元，同比减少37.6%。
　　点评：业务稳健发展，市场拓展优秀，非经营性因素导致利润下滑
　　1)三大业务稳健发展，科技服务潜力较大。上半年，公司三大业务物业管理/园区服务/咨询服务收入分别43.6亿元/13.1亿元/9.6亿元，同比增长20.3%/18.7%/17.4%，三大传统业务均具有较强韧性，在疫情冲击下仍能保持稳健增长。新增科技板块，上半年收入2亿元，公司2014年开始布局科技业务，旗下有4家国家高新技术企业，近500项知识产权，以智能化构建全域平台服务和智慧物业服务两大产品体系，我们认为公司智能化服务走在行业前列（详见外发报告《物管搭台，科技唱戏——光大证券物业管理与科技行业联合研究报告》），将科技服务板块单列，发展重要性进一步提升，未来增长潜力较大。
　　2)规模稳步扩张，储备面积丰富，市场拓展保持高水平。截至2022年6月30日，公司在管面积3.5亿平，较2021年末增加4520万平；储备面积3.7亿平，连续多年高于在管面积，未来业绩增长有坚实保障。公司外拓表现优秀，上半年新签约合同688个，拓展面积6680万平，实现年度饱和营收21.6亿元，除招投标外，公司积极与市国资委、地区城投等优质伙伴进行股权合作，战略及股权合作公司超过100家，实现资源绑定，稳定获取物管项目。
　　3)非经营性因素影响利润。上半年由于经济环境和疫情影响，公司员工成本及资产减值损失准备较去年同期有所增加，公司谨慎计提1亿元贸易及其他应收款减值损失，较去年同期增加85%，叠加金融资产公允价值变动，非经营性因素对利润短期有影响，但我们认为，公司核心经营能力仍然优秀，暂时性因素不影响长期发展向好；展望后续，前期对人力、科技的投入转化为效率的提升，外部环境好转，非经营性因素影响消减，利润率有望回归正常水平。
　　盈利预测、估值与评级：公司业务稳健发展，市场化外拓能力优秀，品牌美誉度高，科技板块增长潜力较大，上半年由于外部环境因素影响导致利润端承压，我们认为暂时性因素不影响公司长期发展向好；同时考虑当前宏观经济和房地产开发行业环境，下调公司园区和咨询服务盈利预测，预测公司2022-2024年归母净利润为7.1亿元（下调34%）/9.5亿元（下调31%）/11.7亿元（下调32%），当前股价对应2022-2024年PE为23倍/17倍/14倍，看好增值类业务的反弹，以及科技板块对外输出产品、对内提升管理效率的潜力，维持“买入”评级。
　　风险提示：市场竞争加剧导致外拓不及预期，疫情反复影响增值业务开展。