中信证券-中海物业-2669.HK-2022年中报点评：兑现业绩成长，市场化能力更进一步-220901

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　　公司上半年实现了业绩的快速成长，且在政企合作拓展以及公建领域的优势开始显现，我们认为国企的相对优势将长期存在，并得以支持公司的未来成长。
　　▍公司上半年业绩兑现较快增长。2022年上半年，公司实现收入58.1亿港元，同比增长35.3%。实现归母净利润5.2亿港元，同比增长32.7%，取得了较快的业绩增长。
　　▍规模稳步增长，国企优势尽显。截至2022年中期，公司有在管面积28720万平米，相较2021年底净增加2720万平米。新增在管面积中，有65%来自于第三方外拓。在管面积住宅和非住宅发展均好，住宅物业的外拓占合约面积的比例从去年同期的50%下降到今年上半年的39%。公司上半年中标项目来源中分别有10%、10%、16%、5%来自于政府、部队、事业单位和政企合资/平台公司，占总中标项目来源的41%，公司作为国企，在政企合作拓展以及公建领域发力的优势开始显现。
　　▍盈利能力略微下滑。公司2022年上半年毛利率15.1%，相较于去年同期略微下滑1个半分点，其中基础物业管理板块的毛利率比去年同期略微下降0.7个百分点，基本实现了物业服务板块盈利能力的稳定。此外，由于上半年局部疫情的影响，公司较高毛利的非住户增值服务和住户增值服务增速分别为8.6%和17.7%，增速不如基础物业服务，基础物业服务的毛利占比相较于去年同期提升4.9个百分点至65.7%，业务结构的变化也是公司整体盈利能力略微下滑的重要原因。
　　▍抓住龙头国企发展的机遇期。行业竞争格局的变化，国有物管龙头，不仅享有传统意义上外拓的背景优势，更有了中高层职位更稳定，品牌可持续性更强等新优势。而且，在过去一段时间的发展中，公司也充分学习了民营企业的优势，例如开始积极开展第三方外拓。我们认为，2022年下半年之后的很长时间，包括公司在内的国有物管龙头，市占率还将持续提升。
　　▍风险因素：公司部分外拓项目盈利能力较低的风险；公司住宅外拓难度增加的风险；公司应收账款规模增加和账期拉长的风险。
　　▍盈利预测、估值与评级：公司上半年实现了业绩的快速成长，且在政企合作拓展以及公建领域的优势开始显现，我们相信国企的相对优势将长期存在，并得以支持公司的未来成长。我们维持公司2022/23/24年EPS预测为0.42/0.59/0.81港元，公司当前PE估值处于上市以来的20%分位数，参考可比企业如华润万象，保利物业，招商积余的20-31倍2022年PE估值（中信证券研究部预测），给予公司2022年28倍的目标价，即11.8港元，我们维持“买入”的评级。