国泰君安-金融街物业-1502 HK-项目组合边际优化，“买入”-220830

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　　我们维持“买入”的投资评级与4.50港元的目标价。目标价相当于9.0倍的2023年市盈率以及1.2倍的2023年市净率。我们认为公司当前的股价仍被低估，考虑到（1）当前市值低于在手现金；（2）当前股价预示着双位数股息率；以及（3）国企背景确保了安全边际。
　　外部环境的冲击影响了半年度业绩。2022年上半年的疫情反复产生了额外的成本并减缓了第三方项目的收购。总收入同比增长6.6%至人民币6.70亿元。毛利率同比下滑2.6个百分点至19.5%。股东净利同比下降19.1%至人民币0.62亿元，差于预期。公司的业务运营自2022年第三季度以来正在逐步恢复，我们期待2022年下半年业绩将会更好。
　　非住业态将在业务扩张中扮演重要作用。来自非住业态的在管面积同比增长30.5%至2,135万平米，占2022年上半年末总在管面积的61.3%。我们期待市场化的竞标以及轻资产的合作能在未来带来更多高质量的商务和公建类物管项目。
　　有吸引力的股息政策将大概率延续。派息比率由2020年的54.8%上升至2021年的60.2%。我们预计2022年派息比率仍将维持在50%至60%的较高水平。
　　催化剂：流动性边际改善；派息政策兑现；业务恢复常态化运营。
　　风险提示：与新冠肺炎疫情相关的不确定性。