银河证券-金地集团-600383-盈利修复促业绩增长，审慎投拓保财务稳健-220831

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　　事件：近日，公司公布2022年上半年中报。2022年上半年，公司实现营业收入281.12亿元，同比下降17.98%；实现归母净利润19.65亿元，同比增长7.68%；实现毛利率21.98%，同比上升4.62pct。
　　结算结构优化，推动盈利水平逐步修复。2022年上半年，公司实现营业收入281.12亿元，同比下降17.98%，其中房地产开发业务营业收入232.5亿元，同比下降20.9%；实现归母净利润19.65亿元，同比增长7.68%；实现毛利率21.98%，同比上升4.62pct，其中，房地产开发业务毛利率为21.18%，同比上升6.93pct；ROE为3.15%，同比减少0.07pct。公司结算节奏同比趋缓，地产开发结算面积与结算金额同比下降21%，上半年营业收入因此拖累。
　　去年同期结算低毛利项目占比较高，因此今年上半年结算毛利润率有显著回升，2022年全年公司毛利率同比预计将趋于稳定。
　　销售规模承压，销售排名逆势增长。2022年上半年公司累计实现销售面积419.2万平方米，同比下降44.33%，实现销售金额额1006.1亿元，同比下降38.21%，全年销售均价为24009.55元/平方米，同比增长11.05%，全口径销售金额在克而瑞行业排名中位居第8位，较去年同期上升2位。公司持续深耕一二线城市，货源主要分布于华东、东南和华南等市场稳定的区域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市占率排名均位居前列，为平稳穿越市场周期、业绩持续稳定恢复奠定了坚实基础。
　　审慎原则驱动，拿地收缩规模优化布局。公司2022年上半年新增总土地储备约156万平方米，同比下降87.49%，其中权益储备约56万平方米，拿地销售面积比为37.21%；总投资额约179亿元，同比下降81.49%，权益投资额约71亿元，占比39.67%，较21年同期下降5pct。新开工面积约331万平方米，同比下降59.68%。竣工面积约389万平方米，同比增加9.89%。公司总土地储备约6,193万平方米，其中一、二线城市占比约为70%，较去年年末上升8pct，投资布局更加聚焦高能级城市，为公司持续发展提供资源保障，拿地节奏更加谨慎，进一步提升公司安全性。
　　业务多面开花，物业、商管、代建、不动产投资齐头发展。
　　面对疫情冲击，公司加快多元化进程，保障物业管理持续稳健经营。截至2022年上半年末，金地智慧服务合同管理面积达3.6亿平方米，较2021年末增长9%，其中在管面积达1.94亿平方米，平均出租率维持90%以上。代建业务方面，金地管理业务已布局全国超40座城市、管理服务项目超90个，累计签约管理面积超1,600万平方米，其中商办项目累计投资规模超420亿元，公建项目累计签约面积超360万平方米。商办、商住、公建领域均衡发展，逐步形成公司新的增长点。
　　融资渠道多元结构良好，财务稳健优势突出。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好债务结构和资金状况来确保经营安全稳定。截至2022年上半年末，公司持有货币资金647.98亿元，其中预售监管资金72.2亿元，扣除预收款后的资产负债率为66.9%，净负债率为57.8%，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.38倍，财务结构稳健，稳居三条红线绿档状态，处于行业优秀水平。截至2022年上半年末，公司债务融资加权平均成本为4.54%，积极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持融资成本优势。
　　投资建议：公司销售排名逆势增长，盈利能力逐步修复，融资优势突出，财务状况稳健稳居绿档，业务多面开花，物管板块带来新增长点。我们预计公司2022-2023年每股收益分别为2.26元/股、2.49元/股，以8月30日的收盘价11.61元计算，对应的市盈率分别为5.1倍、4.7倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。
　　风险提示：销售去化不及预期、股东减持及股价波动、融资环境波动