国金证券-华润万象生活-1209.HK-商管逆势增长，物管规模大增-220831

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　　事件
　　2022年8月31日，公司发布中期业绩，2022年上半年实现收入52.8亿元，同比增长31.5%；归母净利润10.3亿，同比增长27.5%；中期每股派息0.127元。
　　评论
　　业绩符合预期。公司上半年收入52.8亿元，同比增速31.5%，其中物业管理板块收入33.5亿元，同比+40%；商业写字楼板块收入19.2亿元，同比+18.5%。上半年归母净利润10.3亿，同比增长27.5%，在疫情反复和地产销售持续下行的大背景下，公司的中期业绩表现实属优秀。
　　商管毛利率因租金减免有所下滑，管理费用率持续下降，首次中期派息。①公司上半年毛利率小幅下滑0.5pct至31.7%，主要因为商管板块，因为疫情期间业主实施租金减免，这导致公司商管板块收入减少1.67亿元，商管板块毛利率同比下滑2.9pct至50.3%。②1H22管理费用率8.1%，相较去年同期下降1.5pct。③今年中期每股派息0.127元，对应分红比例28%，彰显公司实力。
　　商管逆势增长，物管规模大增。①2022年上半年，公司商管板块收入同比提升18.5%至19.24亿元，若还原租金减免影响则同比增速达28.8%。截至2022年6月，公司在营购物中心74个，其中重奢购物中心数量11个，行业排名第一；上半年平均出租率相较2021年提升0.1pct至97.0%。②截至2022年6月，物管板块总在管面积2.5亿方（其中第三方占比达57.3%），相较2021年底增长62%；合约面积3.3亿方，相较2021年底增长70.4%。公司上半年新增第三方合约面积1.32亿方，其中109.9亿方由并购项目贡献，2220万方来自竞标直拓，公司市场化发展能力不断显现。
　　投资建议
　　我们维持盈利预测不变，预计公司2022-24年归母净利润分别为人民币22亿元、28亿元、34亿元，同比增速为30%，26%和20%。当前股价对应2022-24年PE为30x、24x和20x。维持“买入”评级。
　　风险提示
　　外拓进度不及预期；并购整合不及预期；疫情反复影响购物中心销售表现