平安证券-保利物业-6049.HK-业绩稳健向上，全域服务升级-220830

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　　事项：
　　保利物业发布2022年中期报告，2022H1营收64.5亿元，同比增长25.2%；归母净利润6.3亿元，同比增加28%。
　　平安观点：
　　央企龙头业绩稳健，高质量发展加速扩张。2022H1合约面积、在管面积分别为7.3、5.2亿平米，分别较2021年末增长0.75、0.58亿平米，经营势头保持稳健。物业管理收入中，第三方项目、非居业态收入占比分别同比提升4.3pct、3.2pct，业态组合持续优化，市场化进程加速推进；同时公司成本管控得当，管理费用率同比下滑0.5pct，带动毛利率稳中有升，同比增长0.2pct。
　　关联方业务增量稳定，第三方拓展势头良好。公司关联房企为龙头央企保利发展，关联方在地产行业波动期财务及经营状况良好，持续投资拿地；2022H1公司新增保利系合同面积、在管面积分别同比增长16.9%、34.5%，为公司持续注入稳定增量规模奠定基础。外拓方面，公司聚焦核心城市项目，发力非居业态，H1新签约单年金额中一二线城市项目、非居项目占比分别较2021年末提升10.1pct、12.9pct，新增华中科技大学、故宫博物院等标杆项目。
　　全域服务与国资商办为发力着力点，构建垂直化环卫服务。公司把握央企背景优势，紧抓后勤服务社会化趋势，发力政府机关单位等国资商办，升级以广州海珠区为代表的一线城市全域服务模式，目前已在银行服务、移动运营商服务等细分行业领域形成专属服务能力，H1商办收入同比增长30.8%。此外公司H1组建“保利环境”，完成城市服务核心产业链布局，有力支撑城市服务战略落地。
　　投资建议：公司关联方保利发展财务运营稳健，后续关联方支持仍具可靠保障。随着股权激励计划逐步实施，公司外拓进取性及员工参与度有望提振，公司“大物业”版图将加速扩张。维持公司2022-2024年EPS预测分别为1.90元、2.35元、2.89元，当前股价对应PE分别为20.0倍、16.2倍、13.1倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）个别房企信用事件引发的负面情绪可能再次波及物管板块；2）若品牌外拓能力提升缓慢，可能对公司第三方拓展产生不利影响；3）增值服务培育及发展不及预期；4）由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，公司单盘盈利能力面临下行风险。