中信证券-万科A-000002-2021年上半年销售点评：积极的转型态度，低估的企业价值-210708

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公司2021年上半年销售同比增长10.6%，项目获取也较2020年同期更为积极。

目前公司的估值为近十年的7.4%的分位数，按照35%的分红假设，公司的股息率为5.5%，对长期资金的吸引力在增加。

上半年销售金额同比增长10.6%。

2021年6月公司实现销售面积396.0万平米，同比下降21.0%，合同销售金额676.3亿元，同比下降7.8%；2021年上半年公司实现销售面积2,191.7万平米，同比增长5.5%，合同销售金额3,544.3亿元，同比增长10.6%。

上半年销售业绩表现亮眼，考虑到下半年基数增加，且全国范围内按揭偏紧的现状，我们预计下半年的销售增速可能会有所降低。

上半年拿地面积同比增长68.0%，相对较为积极。

2021年上半年，公司新增项目面积为1,647.2万平米，拿地成本为1,188.2亿元，拿地面积同比增长68.0%。

公司拿地较2020年同期更为积极，但是拿地面积仅为销售面积的75.2%。

我们认为，公司的项目获取方式更为多元，如上半年公司参与规模高达800亿元的上海城市更新基金。

另外，随着下半年集中供地的持续放量，相信公司的投资强度会更高。

区域调整，开发业务进一步精耕细作。

2021年6月下旬，公司重新划分区域BG，以市场接近、客户相近等因素，划小作战单元，从原来的五大区域划分为七大区域，进一步增强区域协同作用，精耕细作。

开发业务是公司基本盘，虽然也面临金融政策监管和行业盈利能力的压力，但是杠杆水平较低，经营风格稳健，我们相信竞争地位还会进一步提升。

从开发为主转向开发、经营、服务并重。

2021年公司明确要加速转型发展，总部从地产总部转为集团总部，精力聚焦转型发展。

我们认为，公司经营和服务业务如物业、物流、商业、长租等目前已经有较好的基础，在细分领域中均处于领先位置，战略上的更高定位将有望推动经营和服务业务的更好发展。

以长租公寓为例，公司旗下的泊寓是规模第一的集中式长租公寓，随着政策对长租公寓的支持力度进一步增强，公司的业务价值凸显。

风险因素：开发行业及公司均面临盈利能力均持续下滑的风险。

公司新业务细分领域均有较强竞争对手，存在发展不及预期的风险。

投资建议：公司2021年上半年销售同比增长10.6%，项目获取也较2020年同期更为积极。

公司向经营和服务等永续性业务的转型也更为坚决，我们看好公司的发展。

目前公司的估值为近十年的7.4%的分位数，按照35%的分红假设，公司的股息率为5.5%，对长期资金的吸引力在增加。

我们维持公司2021/2022/2023年EPS预测为3.58/3.70/4.24元，维持37.80元/股的目标价及“买入”的投资评级。