光大证券-龙湖集团-0960.HK-2022年中期业绩点评：经营底盘稳固，短债压力较小，多航道稳步发展-220830

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　　事件：2022年8月26日，公司发布2022年中期业绩公告
　　22年H1，公司实现营收948亿元，同比增长56.4%；核心归母净利润65.5亿元，同比增长6.1%。
　　点评：地产开发收入放量明显，经营性业务稳步增长，整体盈利水平稳健；销售与拿地聚焦高能级城市；财务稳健，评级稳定，短期债务压力小。
　　1）营收超预期放量，整体盈利水平稳健。22年H1，公司实现营收948亿元；综合毛利率为21.3%，较21年H1降低6.4pct；核心归母净利润为65.5亿元，同比增长6.1%。其中，地产开发收入838亿元，同比增长61.6%，毛利率为17.3%；物业投资、物业管理及其他服务分别实现收入58.6亿元、51.7亿元，分别同比增长22.5%、29.5%。公司上半年结转收入高于我们预期，毛利率承压，经营性业务稳中有升，为公司筑牢经营底盘发挥较大贡献，整体盈利水平稳健。
　　2）销售聚焦高能级城市，与城共进。22年H1，公司实现全口径销售额858亿元，同比下滑39.8%，其中销售排名前三的区域为长三角、西部、环渤海，销售占比分别为35%、23%、20%，于合肥、杭州、重庆、成都销售额超50亿，高能级及深耕的城市销售业绩较好。截至22年H1期末，公司已售未结转合同额2950亿元，未来收入结算增长基础坚实。
　　3）聚焦核心城市，低溢价拿地。22年H1，公司新增土储建面226万平米，权益地价131亿元，权益拿地销售比为23%，其中新增拿地占比前三的区域分别为长三角（占56.3%，集中于杭州与合肥）、西部(占24.4%)、华中（占13%）。截至22年H1期末，公司土储总建面6767万平米，土储平均成本为5206元/平米，为当期签约单价的31.4%，未来产品溢价有保障。公司坚持投资纪律，量入为出开展拿地，随着行业出清，有望继续提升拿地强度，享受低溢价行情。
　　4）在手现金充裕，短期债务压力小。截至22年H1期末，公司综合借贷为2123.8亿元，在手现金875.5亿元（含预售监管资金205.4亿元），剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净负债率为55.3%，现金短债比超4倍，三道红线指标持续优化，一年内到期短债占比约10.1%，平均融资成本下降至3.99%。
　　盈利预测、估值与评级：公司财务稳健，经营性业务稳步发展提高公司经营安全垫，融资渠道畅通，持续扩充高能级土储以锁定未来业绩，看好公司未来成长空间。考虑到公司地产开发业务结转节奏加快，及行业销售下滑的影响，我们小幅下调公司盈利预测，预测公司22-24年归母净利润为248.2亿元（下调8%）/277.2亿元（下调8%）/336.6亿元（下调1.2%）；现价对应22-24年核心PE估值为5.6X、4.5 X、4.0X，估值具有较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，行业下行超预期等风险。