平安证券-招商蛇口-001979-坚持区域聚焦发展，融资成本显著改善-220830

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　　事项：
　　公司公布2022年中报，实现营收575.6亿元，同比增长28.9%，归母净利润18.9亿元，同比减少55.6%，处于业绩预告中间水平。
　　平安观点：
　　毛利率与投资收益下降，业绩短期承压。公司上半年营收同比增28.9%，但归母净利润同比减少55.6%，主要因：1）尽管期内地产竣工交付同比增长，但受限价与结算结构影响，社区开发运营毛利率同比降2.5pct至14.3%；2）园区开发与运营毛利率同比降16.8pct至13.9%，主要因期内对符合条件商户减免3.7亿元，叠加上年同期深圳前海启动区一期等高毛利率项目结转；3）转让子公司产生投资收益同比减少，上年同期蛇口产业园REIT上市产生税后收益14.6亿元；4）少数股东损益占比同比提升25.9pct至52.9%。期内经营管理稳中向好，期间费用率同比降0.2pct至6.9%。期末预收账款与合同负债合计值1644.7亿元，较年初增长11%，为后续业绩结转奠定基础。
　　销售表现优于百强，坚持区域聚焦、城市深耕。受楼市下行影响，2022H1公司实现销售面积487.5万平方米、销售金额1188.3亿元，分别同比减少36.7%、32.9%，但降幅低于克而瑞百强房企（-50.7%、-52.9%），在全国房企全口径签约金额排名第6，较上年同期提升1位。上海、合肥、苏州等14个城市进入当地流量销售金额排名前十，城市深耕成效进一步凸显。拿地方面，期内新增土储建面420万平米、总价约646亿元，拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为86%、54%，低于2021年（106%、66%），主要聚焦于上海、北京等一线城市以及杭州、苏州等长三角重点城市。其中6月拿地相对积极，拿地金额204亿元、建面208万平米，整体优于行业。
　　持有业务稳步推进，物管业务发展向好。受疫情与租金减免影响，上半年公司实现出租收入15.9亿元，同比减少4.6%，总体出租率80%。期内招商积余实现营收56.5亿元，同比增18.2%，归母净利润3.3亿元，同比增33.5%，在管项目1803个，管理面积达3.01亿平方米；期内完成汇勤物业并购项目交割，成功摘牌新中物业67%股权，扩大金融赛道物业业务规模，进一步提升公司金融类物管业务影响力及专业化服务能力，稳固非住业态领先地位。
　　维持“绿档”水平，融资成本显著改善。期末公司剔除预收账款后资产负债率62.38%，净负债率48.96%，在手现金779.5亿元，现金短债比1.48，维持绿档水平。公司全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整，紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥公司信用优势进行高息债务置换，降本成效显著。上半年综合资金成本4.1%，较年初下降38BP。
　　投资建议：维持此前盈利预测，预计2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为12.0倍、10.7倍、9.9倍。随着政策持续发力，预期稳定下房地产将继续温和修复，下半年板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情；中长期看，公司作为央企龙头，财务稳健，融资优势突出，有望通过收并购、战略合作等方式继续补充优质土储，带动业绩逐步恢复，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）若楼市去化压力延续，房企销售普遍以价换量，将带来公司结算毛利率进一步下行、前期高价地减值风险；2）若政策呵护力度不及预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期；3）公司产业新城建设开发进度存在不确定性风险