东方金诚-2022年7月房地产行业运行情况报告：停工断贷致楼市再降温，投资端拐点仍未显现-220829

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　　核心观点：
　　销售端：7月全国商品房销售端再度转冷，销售面积环比增速大幅下降，表明楼市尚未迎来趋势性回暖；受当月销量显著下滑影响，70城新建商品住宅价格和二手房住宅价格同比降幅扩大，环比价格下降城市数量小幅增加。
　　投资端：1-7月累计开发投资完成额同比增速持续下滑，投资端尚未迎来拐点；土地市场整体热度维持低位，7城集中供地表现平稳，央国企仍是拿地主力，部分城市地方性国企表现突出；全国房地产新开工、施工和竣工面积同比保持大幅负增，“停工断贷”事件在全国多地蔓延。
　　政策端：政策持续利好楼市回暖，一方面年内再次下调LPR，首套房利率降至4.1%；另一方面，“保交楼、稳民生”政策基调明确，央行鼓励各地积极化解风险事件，郑州率先推出地产纾困基金。
　　展望后市，房地产行业已进入磨底阶段，8月降息政策对楼市再次形成利好，预期会进一步推动楼市趋势性回暖的步伐。从高频数据来看，8月1日-21日，30大中城市单日平均商品房成交套数为3422套，较上月下降10.85%，其中一二三线城市单日平均成交套数分别为933套、1589套和900套，一二线城市单日成交套数较7月分别减少3.78%和20.00%，三线城市较7月增长2.00%，主要系7月“停贷事件”在郑州、长沙、重庆和武汉等城市发展的最为严重，造成对二线城市楼市的较大冲击。我们预期随着时间的推移和政策的扶持，“停贷事件”的冲击效果将逐渐弱化，且伴随着降息政策的逐步落地，8月下旬至三季度末，楼市将出现小幅升温迹象。