中信证券-REITS研究行业C~REITs一周谈：价格略有回调-220829

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　　8月26日合肥产园REIT获深交所审核通过，按拟募资金额计算，预计2022年和2023年的现金分派率将达到4.43%和4.45%。目前市场上4只园区基础设施类REITs的现金分派率处于2.81%-3.35%之间，新发REIT的申购吸引力明显。本周（2022年8月22日至2022年8月26日，下同）市场交易延续上周热度，但价格有所回调，累计成交2.20亿份，环比提升9%，REITs组合环比下降0.5%。
　　▍合肥高新创新产业园REIT获深交所通过。8月26日，合肥产园REIT获深交所审核通过。基金拟募集规模为14.08亿元，预计2022年7月1日至2022年12月31日的现金分派率为4.43%（年化调整后），2023年现金分派率为4.45%。基金底层基础设施为“合肥创新产业园一期项目”，包含22栋房屋和3个地下车库，分别由高新睿成和高新君道两个公司运营。
　　▍二级市场延续上周热度。本周各类已上市REITs产品累计成交2.20亿份，环比提升9%；累计成交金额达13.75亿元，环比大幅提升6%；区间累计换手率达6.1%，环比提升0.5个百分点。分资产类别来看，本周产权类REITs成交5.19亿元，经营权类REITs成交8.56亿元。其中，仓储物流类REITs成交2.01亿元，园区基础设施类REITs成交3.18亿元，生态环保类REITs成交1.78亿元，能源基础设施类REITs成交1.53亿元，交通基础设施类REITs成交5.25亿元。总体而言，本周REITs二级市场交易热度延续上周，除交通基础设施类REITs外成交额均有提升。下周，三只保租房类REITs将正式上市，预计将带动REITs市场的交易热度。
　　▍REITs价格有所回调。本周REITs组合环比下降0.5%，其中产权类REITs环比下降0.8%，经营权类REITs环比保持平稳。单个产品周度涨幅方面，华夏越秀高速、鹏华深圳能源、国金中国铁建涨幅靠前，分别上涨2.8%、1.6%和0.8%，建信中关村、中金普洛斯、平安广州广河降幅较大，分别下降1.6%、1.3%、0.9%。根据我们测算，截至2022年8月26日，产权类、经营权类REITs产品2022年综合预期现金分派率分别为3.09%、6.78%。其中，各产权类REITs产品预期分派率差异0.55%（环比提升2个BP），分派率水平较为相近；各经营权类REITs产品预期分派率差异5.08%（环比提升5个BP），离散程度相对较大。
　　▍风险因素：局部疫情反复对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险；投资者将REITs视为一种类固收的大类资产，可能忽视部分REITs底层大类资产存在风险，且REITs并无现金分派刚性义务。
　　▍投资策略。本周REITs市场延续上周交易热度，但价格略有回调。8月26日，华夏合肥产园REIT正式通过深交所审核；下周，三只保租房类REITs将正式上市，REITs底层资产的多元性和总体规模将进一步提升。我们认为，目前REITs市场仍然存在规模较小、投资者忽略底层资产运营等问题。我们鼓励投资者参与新发REITs产品的申购，二级市场交易需注意底层资产的研究，推荐受疫情影响较小、现金分派确定性高的产品，建议重点关注物流仓储、产业园区、保租房等产权类REITs。