平安证券-新城悦服务-1755.HK-业绩平稳，大社区+大后勤战略深化-220829

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　　事项：
　　公司公布2022年半年报，上半年实现营收24.7亿元，同比增长31.4%；归母净利润2.3亿元，同比下降21.2%；核心归母净利润3.6亿元，同比增长30.1%。
　　平安观点：
　　业绩表现平稳，管理费用率持续优化：2022H1公司收入、归母净利润、核心净利润同比增长31.4%、下降21.2%、增长30.1%，表现整体平稳。收入增长动力主要来自物业管理服务收入同比增长51.4%至13.9亿元，社区增值服务收入同比增长113.2%至6.2亿元。归母净利润与核心净利润增速差异主要源于持有房地产类美元债价格变动、导致人民币1.5亿元损失。2022H1受非住宅在管面积占比上升、疫情期间服务成本上升、团餐业务快速提升影响，综合毛利率同比下降1.6个百分点至29%。期内管理费用率同比下降0.6个百分点至8.5%，延续改善。
　　服务规模扩大，第三方、非住宅占比提升：2022H1末公司在管面积1.72亿平米、合约面积2.97亿平米，分别较2021年末净增1867万平米、1819万平米。在管面积、合约面积中第三方占比分别升至50.9%、44%，贡献比例持续提升。期内公司通过多渠道持续扩充非住宅业态服务、拓展能力，期末非住宅项目占在管面积、合约面积比例分别达24.2%、15.8%。
　　团餐进展顺利，设施管理、社区生活高速发展：2022H1公司新拓展复旦大学北区研究生餐厅、同济大学北苑餐厅、上海大学延长校区餐厅等项目，完成苏州海奥斯餐饮管理服务有限公司收购，推动工厂类型团餐服务能力补强、整体覆盖区域进一步扩大。公司目前在管项目超130个，上半年团餐服务收入同比增长252.9%至1.4亿元。设施管理服务方面，公司在管电梯数量快速增长，2022H1末近3万台，上半年板块收入同比增长87.1%至1.1亿元。此外，社区生活服务亦实现高速发展，上半年收入同比增长115.7%至1.2亿元。
　　投资建议：考虑美元债减值、疫情及宏观经济波动影响，下调公司盈利预测，预计2022-2024年EPS分别为0.79元（原为1.01元）、1.22元（原为1.36元）、1.57元（原为1.75元），当前股价对应PE分别为8.2倍、5.3倍、4.1倍。公司管理规模持续提升，外拓及非住宅服务能力增强，社区增值业务进展顺利，大社区+大后勤战略持续深化，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）社区增值服务发展不及预期；2）外拓项目纳入公司管理体系后，前期需投入较多管理成本，随着外拓力度加大，项目整合效果亦可能不达预期；3）人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，单盘盈利能力存在边际下降风险。