光大证券-碧桂园服务-6098.HK-2022年中期业绩点评：基础物管推动业绩高增，社区增值潜力较大-220828

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　　事件：碧桂园服务2022年中期营收同比+74%，归母净利润同比+22% 
　　2022年8月24日，碧桂园服务发布2022年中期业绩公告，公司上半年收入200.6亿元，同比增长73.5%，归母净利润25.8亿元，同比增长21.9%；经营性活动现金流净额为23.5亿元，同比增长366.4%，覆盖净利润0.9倍；截至2022年6月30日，公司拥有银行存款和现金总额90亿元。
　　点评：基础物管推动整体业绩高增，户均增值服务金额提升空间较大
　　1)收并购与市场拓展齐发力，物管基本盘扩大推动业绩高增。2021年收购蓝光嘉宝、富力物业、邻里乐，2022年收购中梁物业，使公司在管面积大幅增加。截至2022年6月30日，公司物业管理（不含三供一业）在管面积8.43亿平，同比增加4.14亿平；合约面积16.09亿平，上半年品牌拓展合约面积4420万平方米，占新增合约面积（不含收并购）比重72%。收并购与市场拓展齐发力，助力公司快速扩大物管基本盘，上半年物业管理收入110亿元，同比增长112%，占总收入比重由2021年同期45%提升至55%，推动整体业绩高增长。
　　2)社区增值高成长、高毛利。疫情之下社区增值服务仍表现较强韧性，上半年社区增值服务收入21亿元，同比增长51%，毛利率约60%，维持较高水平。社区增值板块形成六大专业化业务：家政服务/家装服务/社区传媒/本地生活/房产经纪/园区空间，疫情导致业主居家生活需求大幅增长，公司积极铺排一站式生活服务，以“楼下系列”作为社区线下流量入口，完成超过1300个常态化“楼下”网点布局，上半年本地生活服务收入7.4亿元，同比增长95%。
　　3)展望后续，看好社区增值服务渗透率、管理效率提升。经历大规模并购后公司在管面积跨越式发展，覆盖业主户数达到815万户，按照收入计算2022年上半年户均增值服务金额为259元，对比2020年、2021年同期分别为216元、301元，公司有望凭借优秀整合能力，在并购项目上提升增值服务渗透率，进一步提升项目盈利水平。上半年公司管理费用率为9.7%，较2021年同期10.6%、2021年全年11.3%有明显改善，后续通过增强业务协同，管理费用率有望再优化。
　　盈利预测、估值与评级：公司龙头地位稳固，具备品牌优势和规模优势，多业务条线均已成熟，驱动公司业绩强劲增长，我们看好下一阶段社区增值服务渗透率提升与整体管理效能释放，考虑疫情扰动、宏观经济和房地产市场波动影响，非业主增值服务等增速放缓，我们小幅下调公司盈利预测，我们预测公司2022-2024年归母净利润为53.7亿元（下调5.3%）/73.9亿元（下调4.8%）/96.7亿元（下调3.8%），当前股价对应2022-2024年PE为9倍/6倍/5倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：疫情反复导致业务开展不及预期，投后整合不及预期。