天风证券-龙湖集团-0960.HK-收入同比大幅提升，投资聚焦核心城市-220828

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　　事件：公司发布2022年中期业绩公告，公司上半年实现主营收入948亿元，同比增长56.4%；归母净利润74.8亿元，同比增长0.82%；每股EPS1.268元；实现销售金额858.1亿元。
　　收入大幅提升，业绩同比微升
　　2022年上半年，公司实现主营收入948元，同比增长56.4%；归母净利润74.8亿元，同比增长0.82%。公司归母净利润增速低于收入增速主要原因在于1）公司2022年上半年毛利率为21.25%，较去年同期下降6.43pct，其中结算毛利率为17.3%，较去年同期23.4%下降6.1pct，这主要受行业整体影响；2）上半年实现其他非经常性损益14.23亿元，同比下滑44.54%，其中汇兑损益为-16亿元，去年同期汇兑损益为2.78亿元，二者相差较多；3）公司2022年上半年少数股东损益为34.03亿元，同比增长25.58%。费用率方面，2022年上半年销售费用率、管理费用率分别为2.28%、4.32%，分别较去年同期下降1.57pct、3.42pct，费用管控卓有成效。
　　销售量价有所下滑，投资聚焦核心城市
　　2022年上半年，公司实现销售金额858.1亿元，同比下滑39.84%；销售面积518.5万方，同比下滑37.23%；对应的销售单价16550元/平米，同比下降4.16%。从区域看，长三角、西部、环渤海、华南、华中区域销售额分别占比34.6%、19.9%、23.1%、14.4%、8.0%，展现了公司在核心城市圈深耕的战略。截至2022年6月30日，公司已售未结销售金额2950亿元，为公司未来增长奠定坚实基础。公司项目聚焦一二线城市，并且围绕都市圈内城市群周边适度布局。2022年上半年，公司新增总土储建面226万方，权益建面134万方，对应的权益比例59.29%，对应权益地价9831元/平米。从区域看，长三角、西部、华中、环渤海、华南的新增面积分别占新增土储总建面的56.3%、24.4%、13.0%、3.3%、3.0%，长三角是主要的投资区域。截至2022年6月30日，公司的总土地储备6767万方，权益面积4690万方，对应的权益比例69.31%，权益地价5206元/平米，是当期销售单价的31.4%。从区域看，环渤海、西部、长三角、华中、华南的土储占比分别为31.8%、25.8%、18.7%、13.7%、10.0%。
　　持有业务高出租率，展现优秀运营能力
　　2022年上半年，公司物业投资业务实现收入58.6亿元，占主营收入的6.18%，其中商场、租赁住房业务收入分别占物业投资业务的78.5%、20.1%。截至2022年6月30日，公司已开业商场建面618万方，整体出租率95.6%；冠寓已开业11.1万间，整体出租率93.3%，其中开业超过6个月的项目出租率为95.4%，展现了公司优秀的运营和管理能力。
　　在手现金充沛，财务保持稳健
　　截至2022年6月30日，公司在手现金875.5亿元，现金短债比4.07倍，净负债率55.3%，剔除预收账款后的资产负债率68.1%，三道红线维持绿档，在手现金充沛。2022年上半年的平均借贷成本3.99%，较2021年全年4.14%继续下降，融资成本再创新低。公司平均贷款年限6.28年，一年内到期债务占总债务比例10.1%，剔除预售监管资金和受限资金后的现金短债比约3.09倍，财务保持稳健。
　　投资建议：公司坚持稳健经营，在手现金充裕，平均融资成本持续下降；公司投资聚焦核心区域，深耕高能级城市；注重业务协同，商业业务具有强大的品牌影响力和优秀的运营能力，助力公司拓展轻重并举的营业版图。我们维持公司2022年、2023年的净利润275.03、313.70亿元的预测，EPS为4.38、4.99元/股，对应PE为4.94X、4.33X，维持“买入”评级。
　　风险提示：业务拓展不及预期、业务经营存在不确定性、宏观经济不及预期