天风证券-贝壳-BEKE.US-2022年二季报点评：整体收入承压，新房毛利率提升-220828

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　　事件：公司公告2022年第二季度业绩，2022年第二季度实现收入138亿元，同比下降43.0%；净利润为亏损18.66亿元，non-GAAP调整后净利润为亏损6.19亿元。第二季度实现GTV6395亿元，同比下降47.6%。
　　上半年收入同比下降，新房业务占比收缩
　　公司Q2单季度实现收入138亿元，同比下降43.0%，收入下降主要由于总GTV的下滑。Q2单季度GTV为6395亿元，同比下降47.6%，交易额下滑主要由于1）Q2在部分区域发生的疫情等因素导致二手房交易市场复苏的停滞、2）自2021年下半年以来，许多开发商面临流动性风险，新房市场因此持续疲软。从收入占比看，Q2单季度的二手房、新房、家装、新兴业务的收入占比分别为40.17%、48.38%、7.40%、4.04%，分别较去年同期增长0.34pct、下降9.07pct、增长7.22pct、增长1.49pct。从GTV占比看，Q2单季度二手房、新房、家装、新兴业务的GTV占比分别为61.53%、34.82%、0.20%、3.44%，其中二手房、新房的GTV占比分别较去年同期提高8.12pct、下降5.99pct。从业务结构看，新房业务占比下降相对较多，这与新房市场整体情况有关。
　　毛利率整体小幅下滑，费用绝对值保持平稳
　　公司Q2单季度亏损18.66亿元，经non-GAAP调整后亏损6.19亿元，较去年变化明显。公司Q2单季度毛利率19.7%，较去年同期22.1%下滑2.4pct，毛利率下滑主要由于Q2单季度的收入同比下滑，相应的店面成本占收入比例较高。Q2单季度经营性毛利率为-11%，主要原因在于1）毛利率下滑、2）由于收入下降，经常性经营费用占比相对提升、3）2022年Q2较去年同期额外多出4.38亿元的遣散费。费用管控方面，Q2单季度管理费用率、销售费用率、研发费用率分别为16.33%、8.14%、5.65%，分别较去年同期提升7.22、3.01、2.45pct。尽管费用率有所提升，但整体费用绝对值保持平稳，2022年Q2单季度费用41.5亿元，与去年同期42.17亿元基本持平。
　　二手房毛利率小幅收窄，链家单季度GTV下滑较多
　　二手房业务Q2实现收入55亿元，同比下滑42.5%，GTV占比61.52%。二手房业务Q2单季度毛利率36.69%，较去年同期下滑4.66pct；上半年二手房业务毛利率37.26%。从收入占比看，Q2单季度由链家贡献的佣金收入为46亿元，同比下降45.9%，主要由于Q2单季度链家的二手房GTV同比下滑47.2%降至1635亿元导致；Q2单季度贝壳的平台服务、增值服务等业务贡献的平台收入9亿元，同比下降16.5%，降幅较低的原因为：在贝壳平台的中介负责的增值服务的渗透率提升。
　　新房业务毛利率逆势提高，新兴业务下滑幅度较小
　　新房业务Q2实现收入67亿元，同比下滑52.0%，GTV占比34.82%。Q2单季度毛利率为23.56%，较去年同期提高4.94pct；上半年新房业务毛利率为21.08%，同样较去年有所提高。链家品牌和贝壳合作的其他中介贡献的新房GTV分别为389、1838亿元，分别占比17.47%、82.53%。新兴业务Q2单季度贡献5.57亿元收入，同比下滑9.6%，下滑幅度较小主要由于：尽管金融服务贡献收入下降，但是租赁管理实现的收入有所提高。
　　完成圣都家装收购，家装业务实现规模增长
　　家装业务Q2实现收入10亿元，较去年同期收入0.43亿元提升较多。公司在4月份完成对圣都家装的收购，并完成并表。公司Q2单季度家装业务的毛利率为28.94%，较去年同期毛利率1.50%大幅提升。圣都家装是我国的一家提供综合性服务的家装企业。截至2022年6月30日，公司在24个城市开设136个家装家居门店，实现规模增长。
　　投资建议：受到行业整体影响，公司上半年收入有所下降。考虑到下半年房地产市场或将逐步企稳复苏，作为行业的龙头，公司有望受益于行业整体的恢复。公司具有优秀的管理和运营能力，未来公司或将进一步提高运营效率、加强协同效应。基于此，我们下调公司2022、2023、2024年调整后的non-GAAP净利润为7.56、45.11、60.71亿元（2022、2023年前值为56.36、81.81亿元），维持买入评级。
　　风险提示：新房业务低于预期，地产政策放松低于预期，行业恢复较慢