光大证券-越秀地产-0123.HK-2022年中期业绩点评：盈利韧性良好，“双核心”拿地强化销售表现-220827

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　　事件：公司发布2022年中期业绩公告
　　2022年上半年公司实现营业收入（人民币，下同）312.9亿元，同比增长29.1%；毛利66.5亿元，同比增长2.5%；归母净利润17.1亿元，同比减少25.8%。
　　点评：营收增速提高，核心归母净利润小幅增长，盈利韧性好；销售逆势正增长，不惧周期聚焦“双核心”拿地，未来成长能力较强；财务维持稳健。
　　1）营收高增长，盈利韧性好。22年H1公司实现营业收入312.9亿元，同比增长29.1%；毛利率21.2%，较去年同期降低5.6pct；归母净利润17.1亿元，同比减少25.8%。公司上半年营收增长较快，毛利率有所下滑但仍保持在行业平均水平之上，扣除汇兑损益和持有投资物业公允价值变动因素后，核心归母净利润为21.3亿元，同比增长1.4%，核心盈利能力韧性好。
　　2）销售正增长表现亮眼，年度目标达成可期。22年H1公司实现全口径销售额489.1亿元，同比增长3.2%，管理层对22年实现1235亿元销售目标（同比增长7%）保持信心，据克而瑞统计22年H1全国TOP20房企全口径销售额同比下滑47.7%，公司销售逆势增长，系产品位于核心区位、产品力提升等原因。
　　3）“双核心”拿地强化销售表现，TOD布局走向全国。公司坚持于核心城市的核心地段拿地，22年H1新增16幅土地，总建面约346万平米，其中于大湾区、华东（全位于杭州）拿地占比分别为49%、25%，“双核心”地块为公司未来产品快速去化、保持溢价奠定基础。截至22年6月末，公司TOD项目共8个，合计359万平米，占总土储的12.6%，其中上半年获取的杭州勾庄TOD项目系首次于广州域外布局TOD项目，吹响TOD项目全国化布局号角，未来成长可期。
　　4）“三道红线”维持绿档，融资渠道畅通。截至22年6月末，公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45倍，“三道红线”指标维持绿档水平。22年H1，公司于境内成功发行低成本公司债券合计61.5亿元，平均借贷利率较21年H1下降34个基点至4.11%，一年内到期债务占总借贷的32%，整体财务表现稳健。
　　盈利预测、估值与评级：公司为背靠广州国资委及广州地铁集团的老牌房企，深耕大湾区的同时不断推进全国化布局，多元增储成果丰硕，销售表现优异，财务维持稳健，看好公司未来发展潜力。我们维持公司22-24年核心EPS的预测分别为1.32元、1.41元、1.50元，当前股价对应22-24年PE（核心）估值为6.6倍、6.2倍、5.8倍，估值具备较强吸引力，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售不及预期，施工和结算进度不及预期，政策调控不及预期，土储拓展不及预期。