平安证券-星盛商业-6668.HK-稳中求进，不改初心-220826

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　　事项：
　　星盛商业发布2022年中期报告，2022H1收入2.6亿元，同比增长0.8%；归母净利润0.96亿元，同比增长15.7%；拟派发中期股息每股3.5港仙。
　　平安观点：
　　疫情拖累H1业绩增速，市场化水平及毛利率稳中有升。2022H1全国多点疫情爆发拖累公司业绩表现，H1全线销售额同比下滑2%，同店销售额同比下滑4%；随着疫情影响逐步缓解以及促消费等多举措出台，6月销售额已实现同比转正，增速达6%。2022H1公司开业面积、合约面积分别增至191、420万方，目前已同深圳特建发、济宁城投等国资建立合作，H1第三方合约面积占比较2021年末提升3pct至65%，保持较高市场化水平；同时得益于灵活的商业模式，毛利率同比提升1pct至57.7%。
　　坚定“保开业、扩规模、强运营“，H1新增外拓面积完成全年目标43%。面对复杂市场变化，公司坚持“以省保定、以定促稳、稳中求进”的市场战略，公司预计全年新开业项目不低于8个（H1已开业2个），全年新拓面积不低于70万方（H1外拓30.1万方，目标完成率43%）。存量项目中深圳福田COCOPARK历经15年迭代升级，整体出租率达98.9%，较2021年末提升0.1pct。
　　关联方为少数保持拿地投资民企，关联方支持稳定。关联方星河控股秉承“稳健经营、高质量发展”的理念，财务状况稳健，在行业评级下调背景下，荣获3A主体信用跟踪评级。2022年8月星河获取东莞黄江大冚项目，为当前少数保持拿地的民营地产商；截至2022H1星河控股土地储备面积逾3300万平方米，主要位于大湾区，后续关联方支持具备稳定可靠保障。
　　投资建议：公司为轻资产模式下纯商业运营服务稀缺标的，已形成完整且成熟的运营模式和产品体系，存量项目运营效果日趋优化，同时兼具强劲外拓能力，综合运营能力及强品牌力，颇受市场认可；考虑短期疫情扰动对公司影响，下调2022-2024年EPS预测分别为0.22元（原为0.25元）、0.28元（原为0.35元）、0.37元（原为0.47元），当前股价对应PE分别为6.4倍、5.0倍、3.8倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：商管企业发展有赖于经济环境变化，若经济超预期下行，将对消费需求产生负面影响，进而影响公司发展；疫情反复或对购物中心运营产生负面影响；商管企业竞争格局日趋激烈、购物中心同质化严重，第三方项目拓展及运营效果或不及预期。