国信证券-龙湖集团-0960.HK-稳健如初，不惧周期-220826

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　　核心观点
　　归母核心净利增长6.1%。2022上半年公司实现营业收入948.0亿元，同比增长56.4%；实现归母核心净利润65.5亿元，同比增长6.1%。分不同业务看，公司物业开发业务实现收入838亿元，同比增长61.6%；经营性业务收入110亿元，同比增长26%。
　　土储充足稳定，把握销售机遇。2022上半年公司实现销售面积518.5万平方米；实现销售金额858.1亿元，同比增长7.2%，其中长三角、西部、环渤海、华南及华中片区销售额分别占比34.6%、19.9%、23.1%、14.4%、8.0%，高能级城市销售占比达97%。上半年公司在北京、杭州、重庆、成都、合肥等核心城市获取17个优质项目，总建面226万平方米，权益地价131亿元，地价保持合理，利润率将逐步修复。截至2022上半年末，公司拥有土储合计6767万平方米，权益面积4690万平方米，土地储备平均成本为每平方米5206元。按区域划分，公司土储中环渤海、西部、长三角、华中及华南地区分别占比31.8%、25.8%、18.7%、13.7%、10.0%。
　　财务优秀，融资成本再创新低。截至2022上半年末，公司净负债率为55%，剔除预收账款后的资产负债率为68%，现金短债比为4.1倍，三道红线指标稳居“绿档”。上半年公司平均融资成本为4.0%，平均贷款年限为6.3年，借贷成本再创新低。在负债结构上，公司一年到期的短债占比占10%。
　　多元协同业务稳步增长。2022上半年公司经营性业务收入110亿元，同比增长26%，三年复合增长率36%，保持稳步增长。其中商业投资收入46.5亿元，同比增长26%，五年复合增长率34%；租赁住房收入11.8亿元，同比增长11%，五年复合增长率152%；空间服务收入63亿元，同比增长33%，三年复合增长率59%。截至2022上半年末，公司已开业商场65座，整体出租率保持高位；已开业租赁住房11万余间，品牌影响力和房源规模稳居行业龙头地位；物业在管面积达2.8亿平方米，综合毛利率约29%。
　　风险提示：行业基本面下行超预期，政策转暖力度不及预期。
　　投资建议：公司作为优质标杆民企，凭借着稳健的经营，将在行业后危机时代率先抓住发展机会，实现长期有质量的增长。预计公司2022、2023年归母核心净利分别为267.9亿元、296.6亿元，对应核心EPS分别为4.27元、4.72元，对应PE分别为4.9、4.4X，维持“买入”评级