西南证券-碧桂园服务-6098.HK-多元业态综合发展，物管服务扩张显著-220824

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　　经营业绩提升高速增长。2022H1公司实现营收200.6亿元（+73.5%），实现归母净利润25.8亿元（+21.9%）。公司资产负债率为40.8%，较2021年42.6%下降1.8pp。2022H1公司毛利率下降6.5pp至26.9%，主要原因一是收并购带来无形资产的摊销成本增加，二是整合优化管理人员，调至一线业务，三是疫情及宏观经济波动制约业务增速，四是业务结构变化，物业管理服务占比升高但毛利率同比下降7.7pp至25.9%。
　　物业管理服务占比提升，品牌拓展成效显著。2022上半年物业管理服务收入109.9亿元，同比增长约112.4%。除“三供一业”业务外，公司合同面积16.1亿平方米，在管面积8.4亿平方米。一二线城市在管面积达3.7亿平方米，占比达到44.6%。公司加大品牌拓展力度，2022上半年来自品牌拓展的新增合同管理面积0.4亿平方米，占新增合同面积（不含收并购）的72.2%，拓展签约846个项目，公司中标率达53%，超出行业平均水平。公司发力平衡项目组合业态，2022上半年新签约存量项目86个，获取多项大厦项目，扩大非住宅项目规模。
　　社区增值服务六大业务已形成，提供全方位社区生活服务。公司社区增值服务实现收入21.1亿元，同比增长51.1%。“楼下系列”叠加“一刻钟便民生活圈”助力公司提供全周期社区生活服务，2022上半年完成建设常态化“楼下系列”网点1300余个，覆盖全国268个城市，积累700多个活跃社群与10万以上用户。公司整合房地产经纪业务资源，打造租售业务品牌“有瓦”，采取“自营收衣点+中央工厂”模式设立500多个洗衣店，同时公司深挖家装服务存量业务，2022上半年新开社区门店35家。
　　整合全产业链资源优势，推进城市服务体系化发展。城市服务收入26.4亿元，同比增长25.8%，占总收入13.1%，较2021年末下降2.6pp。公司聚焦于城市市政服务、城市空间运营、城市社区治理，已覆盖150多个城市，公司着力于全场景城市运营数字化方案，为城市提供市政服务智慧运营、城市治理精细服务、老旧社区长效管理等服务。公司创新产业合作模式，开始发展平台+生态+合伙人模式，2022上半年共发展101个城市合伙人。
　　盈利预测与投资建议。预计公司2022-2024年归母净利润复合增速为28.5%，考虑到公司管理规模快速增长，增值服务拓展性强，维持“买入”评级。
　　风险提示：竣工交付低于预期，销售及回款不及预期，多元拓展不及预期。