平安证券-中国海外发展-0688.HK-逆势争先，行稳致远-220824

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　　事项：
　　中国海外发展发布2022年中期报告，2022H1收入1037.89亿元，同比减少3.8%；归母净利润167.43亿元，同比减少19.42%；拟派发中期股息每股40港仙。
　　平安观点：
　　龙头地位稳固，坚持核心区域布局。2022H1公司实现销售额1385亿元，克而瑞全口径销售额排名较2021年末上升2位至行业第4；销售回款率维持高位，同比上升1.3pct至88%，其中境内销售回款率同比上升8.8pct至95.1%。区域布局上持续聚焦重点城市，一线城市销售额贡献占比提高10.1pct至36.8%，带动2022H1销售均价同比上涨12%至22110元/平米。
　　多渠道保持投资强度，持续发展动能充足。2022H1公司在土地市场成交低迷背景下维持较高投资强度，新增总购地金额达480亿元（不含中海宏洋），对应货值949亿元，根据克而瑞排行榜，投资强度居行业第二位；其中H1购地金额中一二线城市占比达94%，加大核心区域布局力度。同时持续践行蓝海战略，H1非公开市场拿地投入125亿元，把握收并购、勾地等资源机遇，斩获广州亚运城项目、上海杨浦项目等多宗优质项目。
　　商业板块逆势发力，财务稳健助穿越周期。疫情扰动下，公司H1商业收入逆势增长6.2%，写字楼、购物中心出租率达85.6%、92.6%；其中购物中心同店租金收入、销售额分别同比增长2.4%、7.7%；商业储备项目中一二线城市建面占比92%，支持商业板块收入可持续增长。公司三条红线保持绿档达标，平均融资成本较2021年末下滑11bp至3.44%，在手现金1253亿元，可助力公司平稳度过行业低谷期，充分把握市场机遇。
　　投资建议：公司作为央企龙头，长期坚持高质量发展与精细化管理，财务状况良好，在行业信用危机期仍可保持稳健经营。我们认为随着行业优胜劣汰与格局优化，公司凭借运营、品牌及信用等优势，有望把握逆势扩张机遇；维持公司2022-2024年EPS预测分别为3.76元、3.85元、3.92元，当前股价（截至2022年8月24日）对应PE分别为4.6倍、4.5倍、4.4倍，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）公司毛利率存在下滑风险；2）拿地力度不及预期风险：若后续土拍规则调整或地市波动，公司扩充土储或将受阻，亦对未来销售规模增长产生制约；3）政策改善不及预期：受到房企信用事件波及影响，合作开发项目销售去化预期或受合作方信用资质影响，若后续合作方发生信用风险事件，亦对公司销售去化产生阻碍。