国泰君安-建业地产-0832 HK-盈利预警： 2022年上半年预计录得约人民币50亿元至60亿元归母净损失-220815

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　　事件描述：建业地产（“建业”或“公司”）于2022年8月15日公布了对于2022年上半年业绩的盈利预警。基于公司未经审核管理帐目的初步估算，建业地产预计2022年上半年将录得归属股东亏损约人民币50亿元至人民币60亿元。公司将损失归结于：1）销售的持续下滑；2）建筑工期延迟导致的交付减少；3）商业租赁项目需求减少，且投资物业公允价值减少；4）交付物业平均售价下降，毛利率减少；以及5）期内存货减值增加。
　　即使从房企纾困获得好消息，但大额亏损令人失望。我们相信，对于建业地产的2022年中期业绩，市场已经预计到了一个较弱的表现，但实际的损失还是大大超过了市场预期。由于公司业绩仍在审阅审核之中还未最终确定，我们仍需等待8月底的业绩披露，来了解公司具体的损失主要是由哪几个部分造成的。在我们看来，建业地产2022年上半年主要聚焦在如何渡过难关，继续生存，而非经营质量的提升以及维持利润上面。在2022年5月，建业地产将两个文旅项目（建业华谊兄弟电影小镇和河南戏剧幻城）的部分股权售予河南文投公司。2022年6月，河南省政府与公司达成协议，将入股建业地产（交易已于2022年8月完成），这给公司带来了额外资本金注入以及重获了市场投资人的信心。2022年8月5日，建业地产成为首个获得郑州房地产纾困基金的地产商，纾困基金将购买建业地产郑州金融岛的写字楼项目。2022年8月8日，建业地产宣布全额兑付到期的5亿美元债（票面利率6.875%）。事实上，建业地产是目前国内少数几个未出现债务违约的民营地产商之一。虽然短期的流动性危机得到解除，但是我们认为下半年建业地产仍将面临利润压力，而且复苏之路可能需要更长的时间。
　　较弱的运营表现仍将持续一段时间。从建业地产最近较为困难的销售来看，我们没有看到任何销售复苏或者好转的信号。根据建业地产过往几年的记录来看，公司通常会在年中录得较高的销售额。在2020年和2021年，建业地产分别在6月份录得了人民币81亿元和人民币95亿元的单月销售额，占全年销售额的12%和16%。尽管今年也采取了同样积极去库存的策略，但是建业地产今年6月和7月的销售额分别为人民币30亿元和人民币21亿元，仅仅与今年平均每月人民币23亿元的销售额大致相当。事实上，我们认为公司已经尽力用各种手段去吸引购房者。今年6月，根据建业部分项目的广告，公司采用了接受小麦大蒜换取首付的方式。我们认为河南省房地产市场的下滑和低迷可能比预期更差。考虑到公司大量项目布局在河南，以及由于大额美元债刚刚归还，手上流动性仍不充裕，建业地产较弱的运营将会维持一段时间。
　　投资建议：我们相信来自河南省政府的支持将使公司得以在行业中继续生存。但是从中期来看，公司的流动性问题仍然存在。在我们看来，生存仍然是公司最大的问题，而经营的复苏可能需要更长的时间。我们之前对公司的投资评级是“收集”，目标价是0.90港元。但是我们将在下一篇公司报告中重新审视我们的目标价，并可能下调投资评级。