国金证券-建业新生活-9983.HK-利润保持增长，分红比例超预期-220823

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　　事件
　　2022年8月22日，建业新生活发布业绩公告，公司2022年上半年实现收入15.7亿元，同比增长0.1%；实现归母净利润3.0亿元，同比增长11.3%；中期每股派息0.211港元。
　　评论
　　业绩低于预期。公司2022年收入和利润均低于我们预期，主要因为受到地产行业下行的影响，除基础物业管理业务之外，其余业务收入均有所下滑。其中，社区增值服务、非业主增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务1H22收入同比增速分别为-15.1%、-13.2%、-48.7%、-9.9%。
　　管理规模稳健增长，基础物管业务抗周期性强。截至2022年6月，公司在管面积和合约面积分别为1.42亿方和2.55亿方，相较2021年底分别增长了625万方和1789万方，对应增速分别为4.6%。截至2022年6月，公司的合约/在管的比例为1.8倍，未来几年在管面积的增长仍较有保障。
　　分红慷慨，中期分红比例达80%。公司计划中期合计派息2.4亿元，占当期净利润的80%，相当于每股派息0.211港元。根据我们测算，仅中期派息对应当前收盘价的股息率便为6.6%，预计对应年化股息率超过13%（假设全年合计派息为中期的两倍）。我们认为中期分红比例略超市场预期，也反映了公司账面现金真实，并未被关联方挪用。
　　销售和管理费用率持续下降。公司1H22的销售费用率和管理费用率分别为1.1%和6.7%，相较去年同期分别下降了0.5pct和2.6pct。
　　投资建议
　　考虑到当前地产行业仍处于下行阶段，我们下调盈利预测，预计公司2022-24年归母净利润分别为6.87亿元、7.83亿元和8.97亿元，同比增速为+11%、+14%、+15%，相较此前预测分别下调了21%、31%和38%。我们同时下调目标价至5.04港元/股（相较此前目标价下调28%），对应2022-24年PE为8.0x、7.0x和6.1x。
　　风险提示
　　建业地产销售下滑幅度超预期；外拓不及预期；生活服务开展不及预期