中信证券-REITS研究行业C~REITs一周谈：量价齐升，市场普涨-220822

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　　8月16日红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT同步发售受市场热捧，各基金公告网下及公众投资者中签率均不足1%。通过对当前已发行REITs产品配售结果分析可知，在第三批发行REITs中保险类资金已取代机构自营类资金成为REITs除战略投资外第二大资金来源。本周（2022年8月15日至2022年8月19日，下同）市场量价齐升，累计成交2.01亿份，环比提升46%，REITs组合环比上涨2.8%，所有已上市产品均实现上涨。我们相信，随着更多REITs产品推出，当前的供需不平衡状态将得到有效缓解，届时，REITs底层资产的重要性将得到更广泛的关注。
　　▍三单保障性租赁住房REITs正式发行受市场热捧。8月16日红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT同步发行，发行价分别为每份2.484、2.600和2.510元，预计实际募资额分别为12.42、13.00和12.55亿元，分别较招募说明书拟募资额增加7.3%、7.1%和8.9%。网下投资者及公众投资者认购火热，据各基金公告，公开发售份额中签率均不足1%，最低值红土深圳安居REIT公众投资者中签率仅0.39%。我们认为，新发行REITs产品受市场热捧一方面是其优质的底层资产带来的预期稳定的可分配现金，同时也源于REITs产品股债兼备的产品属性在当前政策与利率环境下的天然稀缺性。8月国家发改委在新闻发布会上提出稳妥推进基础设施REITs工作，并表示当前共有近20个较成熟项目正在加快推进，处于辅导期项目超过80个。我们相信，随着更多REITs发行，当前的供需不平衡状态将得到有效缓解，而REITs底层资产的重要性将得到更多关注。
　　▍REITs投资者结构逐渐均衡。受公募基础设施REITs产品发行要求影响，已发行REITs中战略投资者占总份额比例均处于较高水平，其中较大部分由原始权益人持有。在剔除战略投资者持有份额后分析我们发现REITs网下配售投资者结构已经逐渐变化，机构自营资金占比由第一批次60.3%下降至第三批次35.0%，而保险类资金占比由第一批次16.4%上升至第三批次40.6%，成为除战略投资外份额最大的投资者类型。分产品类型比较，机构自营资金较侧重于经营权类产品而保险类资金较侧重于产权类产品，但两者均差异较小。我们认为保险资金及其他类型投资人持有份额占比的提升意味着REITs产品在更大范围内获得了关注和认可，随着产品类型及总量的不断提升，预计REITs板块将有更多资金持续投入。
　　▍二级市场成交额大幅提升。本周各类已上市REITs产品累计成交2.01亿份，环比提升46%；累计成交金额达12.91亿元，环比大幅提升44%；区间累计换手率达5.6%，环比提升2.2个百分点。分资产类别来看，本周产权类REITs成交4.42亿元，经营权类REITs成交8.49亿元。其中，仓储物流类REITs成交1.46亿元，园区基础设施类REITs成交2.95亿元，生态环保类REITs成交1.54亿元，能源基础设施类REITs成交1.17亿元，交通基础设施类REITs成交5.78亿元。总体而言，受新发行REITs热度影响，REITs二级市场交易较上周显著回暖，除能源基础设施类REITs外成交额具有较大幅度提升。
　　▍产品价格普涨。本周REITs组合环比上涨2.8%，其中产权类REITs环比上涨3.1%，经营权类REITs环比上涨2.3%，所有已上市REITs价格均实现上涨。单个产品周度涨幅方面，华安张江光大REIT、富国首创水务REIT、红土盐田港REIT涨幅靠前，分别上涨5.6%、5.6%和5.1%，华夏中国交建涨幅较低，为0.5%。根据我们测算，截至2022年8月19日，产权类、经营权类REITs产品2022年综合预期现金分派率分别为3.07%、6.79%。其中，各产权类REITs产品预期分派率差异0.53%（环比提升0.02个百分点），分派率水平较为相近；各经营权类REITs产品预期分派率差异5.03%（环比收缩0.15个百分点），离散程度相对较大。
　　▍风险因素：局部反复疫情对REITs底层资产的运营造成影响；部分REITs实施租金减免可能影响可分配金额的风险；投资者将REITs视为一种类固收的大类资产，可能忽视部分REITs底层大类资产存在风险，且REITs并无现金分派刚性义务。
　　▍投资策略。本周增量REITs产品发行受市场热捧，存量产品量价齐升。我们认为当前REITs板块整体供给规模仍然较小，供需仍未达到平衡，随着未来更多产品的发行，板块有望吸引更多类型投资者的关注和参与。我们推荐受疫情影响较小、现金分派稳定、存量流通份额稀缺的产品，重点关注物流仓储、产业园区、保租房等产权类REITs。